Cách cấu trúc hợp đồng cho vay EB-5 một cách hợp lý

2025-07-17 10:28:54

|Share via:

Cách cấu trúc hợp đồng cho vay EB-5 một cách hợp lý

Bài viết này của EB5loyalpass.com mô tả quy trình cho vay EB-5 tiêu chuẩn thông qua chương trình trung tâm vùng, đồng thời giải thích cách cấu trúc một hợp đồng cho vay EB-5 điển hình.

Các hợp đồng vay vốn đóng vai trò quan trọng trong chương trình EB-5. Chúng bảo vệ lợi ích của nhà đầu tư và dự án bằng cách đảm bảo các bên thống nhất rõ ràng về cấu trúc và điều khoản khoản vay.

Phần lớn nhà đầu tư EB-5 tham gia thông qua trung tâm vùng – đơn vị xử lý phần lớn quá trình đầu tư thay cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, một số trung tâm vùng không xem xét kỹ lưỡng hợp đồng vay vốn. Do đó, nhà đầu tư cần hiểu rõ hợp đồng vay EB-5 để xác định rủi ro có thể gặp phải.

1. Cách thức hoạt động của các khoản vay EB-5

Nếu các nhà đầu tư thực hiện đầu tư thông qua trung tâm vùng, việc chuyển tiền đầu tư thường diễn ra theo quy trình sau:

Bước 1: Trung tâm vùng thu hút đầu tư

Trung tâm vùng hợp tác với các đại lý, môi giới để tìm kiếm nhà đầu tư. Trung tâm vùng có kinh nghiệm và hợp pháp cũng sẽ:

Thẩm định dự án và nhà đầu tư
Đảm bảo khoản vay tuân thủ luật EB-5, luật chứng khoán Hoa Kỳ và luật của nước sở tại nhà đầu tư.

Bước 2: Nhà đầu tư chuyển tiền

Mỗi nhà đầu tư chuyển $1,050,000 vào doanh nghiệp thương mại mới (NCE). Nếu dự án ở khu vực việc làm mục tiêu TEA, mức đầu tư giảm còn $800,000.

Khoản tiền này sẽ được giữ trong tài khoản ký quỹ (escrow) cho đến khi được giải ngân cho đơn vị tạo việc làm (JCE). Sau đó, nhà đầu tư nộp đơn I-526E – bước đầu trong việc xin thường trú theo chương trình EB-5.

Bước 3: Trung tâm vùng giải ngân khoản vay cho JCE

Khoản đầu tư từ NCE sẽ được cho JCE vay theo kế hoạch dự án.

Trung tâm khu vực, NCE và JCE thống nhất các điều khoản của khoản vay, bao gồm:

Ngày đáo hạn
Lãi suất
Các hạn chế hoặc yêu cầu thanh toán trước

Các thỏa thuận này được nêu chi tiết trong:

Hợp đồng vay vốn
Giấy ghi nợ
Hợp đồng đảm bảo
Các thỏa thuận bảo lãnh nếu có

JCE có thể cấp cho NCE quyền bảo đảm đối với tài sản của mình như một phần của các thỏa thuận này. JCE cũng có thể cung cấp bảo lãnh hoàn thành hoặc hoàn trả trong một số trường hợp nhất định. Ví dụ, nếu Đơn I-526E của nhà đầu tư bị từ chối. Những điều này cũng phải được ghi rõ trong hợp đồng.

Các loại bảo lãnh được phép trong chương trình EB-5 bao gồm:

Được phép bảo lãnh hoàn trả khoản vay: Loại bảo lãnh này được phép vì chúng không đảm bảo nhà đầu tư sẽ nhận được tiền hoàn trả. Thay vào đó, đây là thỏa thuận pháp lý giữa bên cho vay EB-5 và bên bảo lãnh thứ ba. Bên bảo lãnh này đồng ý trả lại khoản vay EB-5 trong trường hợp JCE không thể thực hiện.
Được phép đảm bảo tạo việc làm: Một dự án EB-5 có thể giảm rủi ro nhập cư của nhà đầu tư bằng cách cung cấp bảo đảm tạo việc làm. Đây là thỏa thuận giữa bên cho vay EB-5 và một công ty bên thứ ba đảm bảo rằng số tiền đã lên kế hoạch được chi tiêu. Điều này đảm bảo việc làm được tạo ra theo đúng kế hoạch.
Được phép hoàn tiền nếu đơn I-526E bị từ chối: Điều này liên quan đến việc một công ty bên thứ ba đồng ý hoàn trả sớm cho nhà đầu tư EB-5 nếu đơn I-526E của họ bị từ chối. Như vậy nhà đầu tư ít có nguy cơ bị ràng buộc tiền của mình vào khoản đầu tư EB-5 mà vẫn không thể nhận được Thẻ xanh.

Không được bảo đảm hoàn vốn cho nhà đầu tư. Đầu tư EB-5 phải có rủi ro. Điều này có nghĩa là khoản đầu tư có thể có lãi hoặc lỗ. Một dự án EB-5 không thể hứa hoàn vốn đầu tư hoặc cung cấp cho nhà đầu tư một tỷ lệ lợi nhuận nhất định.

Bước 4: Triển khai dự án và hoàn trả khoản vay

Nếu cần, JCE có thể vay ngắn hạn trước khi nhận vốn EB-5. Khi đó việc hoàn trả khoản đầu tư EB-5 có thể được ưu tiên hơn vốn vay cấp cao khác của dự án. Chi tiết về quy trình này và các yêu cầu sẽ được nêu trong thỏa thuận giữa các bên cho vay.

Sau khi hoàn thành dự án, JCE sẽ hoàn trả khoản đầu tư khi đáo hạn từ doanh thu, bán tài sản hoặc nguồn thu khác.

Xem thêm: Nên tham khảo ý kiến của chuyên gia EB-5 nào trước khi đầu tư?

2. Cách cấu trúc hợp đồng cho vay EB-5

Mục đích của hợp đồng cho vay là để thiết lập các điều khoản giữa trung tâm vùng, NCE, nhà đầu tư và JCE.

Khi ký kết hợp đồng cho vay, nhà đầu tư cần cân nhắc:

JCE có tạo đủ 10 việc làm toàn thời gian theo yêu cầu chương trình EB-5 không?
JCE có tạo đủ doanh thu để trả hết khoản vay khi đáo hạn và trả mọi khoản lãi đã thỏa thuận không?
JCE có thể cung cấp đủ tài liệu tài chính cho USCIS để nhà đầu tư được chấp thuận thẻ xanh không?

2.1 Các mối quan tâm của JCE

Hợp đồng cho vay không được làm cản trở hoạt động kinh doanh.
Có thể đề xuất thêm điều khoản linh hoạt (ví dụ thời gian gia hạn khi vi phạm điều khoản).

2.2 Các hoạt động chính của hợp đồng cho vay

Hợp đồng vay phải bao gồm những điều khoản chính sau đây:

Định nghĩa các thuật ngữ chính:

Phần đầu tiên của hợp đồng cho vay sẽ định nghĩa bất kỳ điều khoản nào được lặp lại trong toàn bộ hợp đồng và các tài liệu phụ trợ. Các điều khoản này thường được viết hoa trong toàn bộ tài liệu.

Các điều khoản vay

Phần thứ hai của thỏa thuận sẽ nêu chi tiết các điều khoản vay, bao gồm:

Số tiền vay và thời hạn vay, cũng như thủ tục giải ngân
Các điều khoản trả nợ gốc và lãi suất tích lũy hàng tháng, hàng quý hoặc hàng năm
Bất kỳ điều khoản nào cho phép JCE thực hiện gia hạn để đổi lấy lãi suất tăng hoặc phí gia hạn khác
Phí phát sinh, bao gồm chi phí xử lý khoản vay.

Để bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư EB-5, các trung tâm vùng phải đàm phán một thỏa thuận ràng buộc quy định cách JCE được giải ngân số tiền vay theo thỏa thuận. Điều này rất quan trọng đối với các bên cho vay vì:

Trung tâm vùng sẽ phải chịu chi phí đáng kể để huy động vốn đầu tư
Các nhà đầu tư dựa vào JCE để sử dụng khoản vay nhằm tạo ra 10 việc làm toàn thời gian theo yêu cầu của chương trình EB-5

Điều kiện giải ngân

Các điều kiện để giải ngân có thể bao gồm yêu cầu JCE phải đưa ra bất kỳ báo cáo nào liên quan đến hoạt động kinh doanh và cơ cấu vốn của mình, chẳng hạn như:

Giấy chứng nhận ủy quyền của công ty
Các tài liệu cho vay phụ trợ, bao gồm các thỏa thuận giữa các chủ nợ và các thỏa thuận phụ thuộc
Bằng chứng cho thấy JCE đã đảm bảo bất kỳ khoản tài trợ cần thiết nào từ các nguồn khác để bắt đầu dự án trước khi rút số tiền vay. Các nguồn tài trợ khác này có thể bao gồm các khoản tài trợ của chính phủ hoặc các khoản vay cấp cao

JCE cũng phải cung cấp các tài liệu thẩm định liên quan đến dự án. Ví dụ bao gồm:

Tìm kiếm quyền sở hữu và thế chấp, trong trường hợp phát triển bất động sản
Bằng chứng cho thấy bất kỳ quyền lợi bảo mật nào đều được bảo vệ trước các khiếu nại của bên thứ ba

Trung tâm vùng thay mặt cho NCE phải xem xét kỹ lưỡng các tài liệu này để bảo vệ quyền lợi của NCE và các nhà đầu tư trước khi giải ngân khoản vay cho JCE.

Cam kết, tuyên bố và nghĩa vụ

JCE cam kết cung cấp thông tin trung thực
Cam kết thực hiện nghĩa vụ tài chính, tạo việc làm, không tự ý thay đổi dự án

Vi phạm các cam kết này được coi là vỡ nợ (default) – trung tâm vùng có quyền yêu cầu hoàn trả hoặc xử lý tài sản bảo đảm.

Xem thêm: Bản tin thị thực tháng 7/2025: Visa diện EB-5 hiện đang “Current” cho nhà đầu tư Việt Nam ở tất cả các danh mục

Cập nhật dữ liệu EB-5 – Những thông tin nổi bật

Những Lưu Ý Khác Cho Nhà Đầu Tư Và Trung Tâm Vùng

Ngoài hợp đồng vay chính, cần có thêm:

Giấy ghi nợ (promissory note)
Hồ sơ tài sản đảm bảo
Lịch trình giải ngân vốn
Hợp đồng bảo lãnh
Thỏa thuận giữa các bên cho vay (intercreditor, subordination)

Nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý:

Đảm bảo tài sản thế chấp được hợp thức hóa, không bị tranh chấp
Làm việc với luật sư am hiểu EB-5 và luật chứng khoán Hoa Kỳ để bảo vệ quyền lợi

Hợp đồng vay EB-5 đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi cho cả nhà đầu tư và trung tâm vùng. Tuy nhiên, nhiều trung tâm vùng vẫn chưa quan tâm đúng mức.

Việc xây dựng hợp đồng bài bản sẽ giúp giảm thiểu rủi ro, đảm bảo khoản vay được sử dụng đúng mục đích và mang lại thành công cho cả nhà đầu tư lẫn dự án.

Đăng ký tư vấn

HỌ TÊN

E-MAIL

SỐ ĐIỆN THOẠI

CÂU HỎI GỢI Ý

CÂU HỎI KHÁC

Tôi đồng ý chuyển thông tin

Gửi