Mua nhà tại Hoa Kỳ

Thủ tục pháp lý để mua nhà ở Hoa Kỳ

Thủ tục pháp lý để mua nhà ở Hoa Kỳ

Công dân Hoa Kỳ và người nước ngoài mua nhà ở Mỹ đều phải thực hiện qua những thủ tục pháp lý nhất định, một số khái niệm và thủ tục pháp lý quan trọng trong quá trình giao dịch mua bán bất động sản tại Hoa Kỳ như sau: 

• Văn kiện ràng buộc (binder): Được thiết lập ngay khi người mua và người bán thương lượng xong giá cả. Đây là hợp đồng đầu tiên trước ngày chính thức đóng hồ sơ mua bán nhà. Văn kiện này bao gồm địa chỉ ngôi nhà, tên 2 bên mua bán, giá bán thỏa thuận cùng với nguồn tài trợ cho vay tiền khác,… Thời hạn của văn kiện ràng buộc từ lúc người mua viết chi phiếu đóng tiền cọc cho tới ngày thực sự ký kết đóng hồ sơ thường kéo dài từ 30-90 ngày. (Theo hiệp hội môi giới BĐS quốc gia- NAR)
• Hồ sơ mua bán nhà (closing sale contract): Được thiết lập tại một công ty pháp lý Title company – Công ty làm hồ sơ mua bán nhà đất tại Mỹ. Hồ sơ này gồm có mọi giấy tờ liên quan đến người mua, thông tin người bán, hợp đồng mua nhà ở Mỹ, các loại giấy chứng nhận cần thiết. Đây là hồ sơ dùng để trao đổi và ký kết giữa 2 bên dưới sự chứng kiến của luật sư 2 bên mua bán.
• Ðiều khoản xác nhận chuyển chủ quyền sẽ giúp người mua nhà ở Mỹ lấy được một bản báo cáo về lịch sử chủ quyền (Title report) của ngôi nhà. Người mua cần phải đọc kỹ lịch sử chủ quyền ngôi nhà, tốt hơn hết nên nhờ một luật sư chuyên môn về Luật Tài Sản và Ðịa Ốc xem xét kỹ để truy ra những vấn đề có thể khiến ngôi nhà vướng vào những rắc rối; người mua phải biết chắc chắn mình bỏ một món tiền lớn để mua lấy một ngôi nhà có giá trị tương đương.

Để đảm bảo cho mọi nguy cơ có thể xảy ra đối với ngôi nhà trong tương lai và an toàn cho khoản đầu tư của mình, người mua nhà ở Mỹ cần phải mua bảo hiểm liên đới (liability insurance) và bảo hiểm chủ quyền nhà. 

Có tới 99% các giao dịch bất động sản ở Mỹ được thực hiện qua môi giới. Hoạt động môi giới bất động sản ở Mỹ có quy định nghiêm ngặt và vận hành rất khác so với ở Việt Nam. Để hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản, Realtor (người môi giới) cần phải trải qua các khóa học bài bản về pháp lý, đạo đức nghề nghiệp, tài chính, hợp đồng, các vấn đề về thuế và bảo hiểm; và thi để được cấp chứng chỉ hành nghề theo quy định của từng tiểu bang. Họ phải tuân theo những luật lệ rất nghiêm khắc và bảo vệ an toàn cho cả người mua và người bán. Do đó, khi nhà đầu tư muốn mua nhà một cách an toàn tại Mỹ, tốt hơn hết nên thông qua Realtor để được tư vấn và hỗ trợ trong suốt quá trình thực hiện giao dịch.

Thuế và phí khi mua nhà ở Mỹ

Địa phương nào ở Mỹ cũng chịu chi phối bởi 2 luật thuế: Liên bang và Tiểu bang. Khi mua và sở hữu một bất động sản tại Hoa Kỳ, các khoản thuế và chi phí người mua cần biết: 

Phí dịch vụ Title Company (Escrow):

Cho dù là mua bất động sản nhà ở hay thương mại ở Mỹ, người mua đều không phải trả thuế mua bán chuyển nhượng. Người mua thông thường chỉ phải chỉ phải trả các loại lệ phí thủ tục cho công ty dịch vụ pháp lý chuyển nhượng (Title company hay Escrow). Các loại lệ phí này thường khá thấp, trung bình khoảng 1.500 USD nếu mua căn nhà khoảng 300.000 USD (0,5% giá bán). Tuy nhiên, nếu mua bằng tiền vay ngân hàng, người vay sẽ phải chịu một khoản phí tiền vay khá cao, khoảng 2-4% trên tổng số tiền vay.

Thuế nhà đất hàng năm:

Cho dù là mua bất động sản nhà ở hay thương mại ở Mỹ, người mua đều không phải trả thuế mua bán chuyển nhượng. Người mua thông thường chỉ phải chỉ phải trả các loại lệ phí thủ tục cho công ty dịch vụ pháp lý chuyển nhượng (Title company hay Escrow). Các loại lệ phí này thường khá thấp, trung bình khoảng 1.500 USD nếu mua căn nhà khoảng 300.000 USD (0,5% giá bán). Tuy nhiên, nếu mua bằng tiền vay ngân hàng, người vay sẽ phải chịu một khoản phí tiền vay khá cao, khoảng 2-4% trên tổng số tiền vay.

Chi phí quản lý khu vực (HOA) 

Ngoài các khoản thuế phí cố định phải đóng hàng năm, chủ sở hữu nhà còn cần chi trả các khoản phí phục vụ công cộng như đổ rác, quét dọn đường sá, gọi là utility bill. Khoản phí này trung bình khoảng 60-80 USD cho một căn nhà (nếu căn hộ chung cư thì rẻ hơn).
Nhìn chung, một căn nhà trị giá 300.000 USD ở Mỹ, phải chịu một khoản thuế và phí cố định hằng tháng trung bình khoảng 400 USD, cho dù có được sử dụng hay không. Mức thuế này cũng áp dụng tương tự đối với các loại bất động sản thương mại như cao ốc văn phòng, cửa hàng, khách sạn, cư xá cho thuê…  

Thuế lợi tức nếu cho thuê

Nếu căn nhà được cho thuê thì chủ nhà hàng năm sẽ phải đóng thuế lợi tức. Thuế lợi tức liên bang lẫn tiểu bang ở mức khoảng từ 12-20% lợi nhuận ròng (Net Income, tức là tiền thuê nhà trừ cho tất cả chi phí). Nếu anh chị mua nhà nhưng không cho thuê, căn nhà không tạo ra thu nhập thì anh chị không phải chịu khoản thuế này. Nếu anh chị vay tiền ngân hàng, thì lãi suất tiền vay sẽ được trừ vào lợi nhuận thu được; do đó số tiền đóng thuế sẽ thấp hơn.

Thuế khi bán nhà:

Ngược lại với người ma không phải đóng thuế khi chuyển nhượng; người bán, ngoài chi phí thủ tục khoảng 0,5% trên giá bán, sẽ còn phải đóng khoản thuế lợi tức, nếu như có lãi. Người Mỹ không bị giữ lại 10% nhưng họ sẽ phải khai và đóng khoản thuế này trong kỳ khai thuế hằng năm. Người nước ngoài khi bán sẽ bị giữ lại 10% giá trị bán ra, và sẽ được hoàn lại khi hoàn tất nghĩa vụ thuế lợi tức từ việc bán căn nhà.
Người Mỹ đều có thể tránh được thuế lợi tức này nếu chứng minh nhà bán là nhà nhằm mục đích cư ngụ. Một đạo luật thuế bổ sung cho phép một cặp vợ chồng người Mỹ, khi bán một căn nhà vốn được sử dụng như nhà ở, sẽ được miễn thuế khoản lợi nhuận ròng từ 500.000 USD trở xuống. Điều kiện để xác định là chủ nhà từng cư ngụ tại đây 2 năm trong vòng 5 năm trước khi bán. 

Khám phá các mẫu nhà tiêu biểu ở Hoa Kỳ

• Mẫu nhà tiêu biểu tại tiểu bang California
• Mẫu nhà tiêu biểu tại tiểu bang Texas
• Mẫu nhà tiêu biểu tại Seattle, Washington
• Mẫu nhà tiêu biểu tại tiểu bang Virginia
• Mẫu nhà tiêu biểu tại Boston, Massachuset
• Mẫu nhà tiêu biểu tại Chicago, Illinois
• Mẫu nhà tiêu biểu tại Florida

Mẫu nhà tiêu biểu tại tiểu bang California 

California còn được người Việt gọi vắn tắt là Cali, là một tiểu bang ven biển phía tây của Hoa Kỳ. Với dân số là 38 triệu người và diện tích 410,000 km² lớn hơn Việt Nam (331 nghìn km2) California là tiểu bang đông dân nhất Hoa Kỳ và lớn thứ ba theo diện tích.  

California là nền kinh tế thứ 5 trên thế giới, với các ngành nghề chủ yếu là công nghệ, nông nghiệp và du lịch, Hệ thống các viện đại học nghiên cứu chính của tiểu bang là hệ thống Viện Đại học California (UC), có nhiều nhà nghiên cứu đã đoạt giải Nobel hơn bất cứ cơ sở nào trên thế giới và được coi như một trong những hệ thống viện đại học công lập hàng đầu của Hoa Kỳ. 

Cali có khí hậu ấm ấp phù hợp với người Việt nên đây là tiểu bang có nhiều người Việt sinh sống nhất. Điều kiện sinh sống thuận lợi khiến Cali thu hút nhiều người tới sinh sống trong đó có cộng đồng người Việt, giá nhà ở đây có thể nói đắt nhất, giá nhà ở đây trung bình từ 800,000$ cho một căn vào năm 2022 

Mẫu nhà tiêu biểu tại tiểu bang Texas 

Texas (/teksəs/ phiên âm Téc-xật) là tiểu bang đông dân thứ hai và có diện tích lớn thứ hai trong số 50 tiểu bang của Hợp chúng quốc Hoa Kỳ, về mặt địa lý, Texas nằm ở vùng Trung Nam của quốc gia, 

Texas là nền kinh tế thứ 10 trên thế giới, và là tiểu bang có GDP lớn thứ 2 của Mỹ sau California, kinh tế chủ yếu phát triển các ngành năng lượng dầu mỏ, nông nghiệp, thương mại. 
Nơi đây là quê hương của hai trường hàng đầu được công nhận phổ biến nhất là Đại học Texas tại Austin và Đại học A&M Texas.

Texas có khí hậu ấm áp, bốn mùa, chi phí sinh hoạt còn rẻ hơn so với nhiều tiểu bang, và đặc biệt là cơ hội việc làm cho người nhập cư, Texas là tiểu bang có cộng đồng người Việt sinh sống lớn thứ 2 sau California, tập trung ở các thành phố Houston, Dallas, Austin. Giá nhà trung bình tại Texas 300,000$ cho một căn vào năm 2022. 

Mẫu nhà tiêu biểu tại tiểu bang Washington, thành phố Seattle 

Washington là quê hương của Boeing, Microsoft, Starbucks và Amazon. Nằm ở Thái Bình Dương. Tiểu bang Washington giáp Canada. Bang Washington có dân số cao thứ hai so với bất kỳ bang miền Tây nào với 7 triệu dân. Ngoài ngành công nghệ nổi tiếng, Bang Washington còn là nhà sản xuất gỗ xẻ hàng đầu. Các ngành sản xuất ở Washington bao gồm máy bay và tên lửa, đóng tàu và các thiết bị vận tải khác, gỗ xẻ, chế biến thực phẩm, kim loại và các sản phẩm kim loại, hóa chất và máy móc.

Washington có khí hậu lạnh vào mùa đông và mát vào mùa hè, nơi đây có các trường đại học lớn như University of Washington, Washington State University. Thành phố Seattle là thành phố lớn nhất tiểu bang và có cộng đồng người Việt đang sinh sống. Giá nhà trung bình tại thành phố Seattle, WA là 850,000$ cho một căn vào năm 2022. 

Mẫu nhà tiêu biểu tại tiểu bang Virginia: 

Virginia, tên chính thức là Thịnh vượng chung Virginia là một bang nằm tại khu vực Nam Đại Tây Dương của Hợp chúng quốc Hoa Kỳ. và là bang rộng lớn thứ 35 tại Hoa Kỳ. "Mother of Presidents" do bang là nơi sinh của nhiều tổng thống Hoa Kỳ nhất.

Virginia là một bang quy định thuê lao động theo ý muốn (có thể sa thải người lao động vì lý do bất kỳ) và kinh tế bang có các nguồn thu nhập khác nhau, bao gồm chính phủ địa phương và liên bang, quân sự, nông nghiệp và thương nghiệp. Virginia có số triệu phú bình quân đầu người cao thứ bảy tại Hoa Kỳ.

Hệ thống giáo dục của Virginia luôn nằm trong mười bang đứng đầu trong Đánh giá quốc gia về tiến triển giáo dục (NAEP) của Bộ Giáo dục Hoa Kỳ

Virginia với 4 mùa rõ rệt, cộng đồng người Việt sống tâp trung ở các khu vực Eden Center… 
Giá nhà trung bình 450,000$ vào năm 2022

Mẫu nhà tiêu biểu tại Boston, Massachuset 

Massachusetts, tên chính thức: Thịnh vượng chung Massachusetts, là tiểu bang đông dân nhất của khu vực New England thuộc vùng Đông Bắc Hoa Kỳ. Thủ phủ của Massachusetts và thành phố lớn nhất của New England là Boston.

Một số đại học nổi tiếng nhất tại Hoa Kỳ nằm trong khu vực đại đô thị Boston. Bốn thành viên của Hiệp hội đại học Hoa Kỳ nằm tại Đại Boston: Đại học Harvard, Học viện Công nghệ Massachusetts, Đại học Boston, và Đại học Brandeis.

Boston là một thành phố toàn cầu, nằm trong số 30 thành phố hùng mạnh nhất về kinh tế trên thế giới. Kinh tế khu vực đô thị Đại Boston có giá trị 363 tỷ USD, xếp hạng sáu toàn quốc và xếp hạng 12 toàn cầu.

Boston có khí hậu lục địa với một số ảnh hưởng từ hải dương, thành phố nằm trong đới chuyển tiếp giữa khí hậu cận nhiệt đới ẩm) sang khí hậu lục địa ẩm .Mùa hè có đặc trưng là ấm đến nóng, và ẩm, trong khi vào mùa đông dao động giữa các giai đoạn mưa lạnh và tuyết, với nhiệt độ lạnh. Mùa xuân và mùa thu thường ôn hòa. 

Boston có tới gần 10% người Châu Á trong đó có cộng đồng người Việt đang sinh sống, học tập và làm việc. Giá nhà trung bình nơi đây 775,000$ cho một căn vào năm 2022. 

Mẫu nhà tiêu biểu tại Chicago, Illinois

llinois là tiểu bang thứ 21 của Hoa Kỳ, được gia nhập Liên bang vào năm 1818. Illinois là tiểu bang đông dân nhất vùng Trung Tây nước Mỹ và đứng thứ năm toàn liên bang về dân số. Chicago nằm ở phía đông bắc là thành phố lớn nhất và trung tâm kinh tế hàng đầu tại Illinois. Đây cũng là thành phố lớn thứ ba nước Mỹ, chỉ sau thành phố New York và Los Angeles. 

Nằm ở vị trí trung tâm lục địa Bắc Mỹ, khí hậu Illinois thay đổi giữa các vùng miền khác nhau. Phần lớn lãnh thổ bang Illinois có khí hậu lục địa ẩm với mùa hè nóng và ẩm còn mùa đông thì lạnh giá.

Với nguồn đất đai màu mỡ, Illinois có một nền nông nghiệp khá phát triển. Illinois là tiểu bang dẫn đầu nước Mỹ về xuất đậu tương. Về công nghiệp, Illinois có nhiều lợi thế với những mỏ than, dầu hỏa, khoáng sản trữ lượng lớn ở phía nam, thúc đẩynền công nghiệp Illinois phát triển mạnh.Chicago là trung tâm kinh tế và tài chính lớn nhất tiểu bang.

Chicago có những trường đại học lớn University of Chicago – Đại học Chicago, University of Illinois at Chicago (UIC) , Chicago State University. 
Nơi đây có hơn 80% người da trắng sinh sống, chỉ có dưới 5% người Châu Á trong đó có cộng đồng người Việt với hơn 30,000 người đang sinh sống ở tiểu bang. 

Giá nhà trung bình ở thành phố Chicago, Illinois là 350,000$ cho một căn vào năm 2022. 

Mẫu nhà tiêu biểu tại Florida 

Florida là một tiểu bang ở đông nam bộ của Hợp chúng quốc Hoa Kỳ,  Florida là tiểu bang rộng lớn thứ 22, đông dân thứ 4, và có mật độ dân số đứng thứ 8 trong số 50 tiểu bang của Hoa Kỳ. Thủ phủ là Tallahassee, thành phố lớn nhất là Jacksonville, và vùng đô thị Miami là vùng đô thị lớn nhất.

Biệt danh của Florida là "bang ánh nắng", khí hậu tại Florida được điều hòa phần nào vì mọi nơi tại bang đều năm không quá xa biển. Nhiệt độ tối thấp trung bình từ đầu đến giữa tháng 1 dao động từ khoảng (4–7 °C) - (16 °C) từ Miami về phía nam. Với nhiệt độ trung bình ngày là 21,5 °C Florida là bang ấm nhất tại Hoa Kỳ.

Florida là nền kinh tế lớn thứ 4 trên toàn liên bang, và là nền kinh tế thứ 16 trên thế giới. Du lịch, công nghiệp, xây dựng, ngân hàng quốc tế, y sinh học và khoa học, nghiên cứu y tế, đào tạo mô phỏng.. du hành không gian thương mại đóng góp cho sự phát triển kinh tế của bang. 

Tiểu bang Florida được xếp hàng số 1 về ‘’ Đầu tư cho giáo dục’’ tại Mỹ. Florida sở hữu những trường đại học lớn nhất nước Mỹ như Đại học South Florida, Florida International University, Đại học Central Florida 

Florida là một trong 5 tiểu bang có nhiều người Việt sinh sống nhất, cộng đồng người Việt nhập cư tới đây từ năm 1975, và tập trung sinh sống ở các thành phố như Tampa, Miami, Orlando, Jacksonville … Giá nhà trung bình ở đây từ 380,000$ cho một căn vào năm 2022