Nhà đầu tư cần kiểm tra báo cáo tài chính của dự án EB-5 trước khi đầu tư

Nếu bạn đang nghĩ đến việc đầu tư vào một dự án EB-5, bạn cần xem xét các báo cáo tài chính quan trọng của dự án. Không làm như vậy là liều lĩnh.
Hãy tưởng tượng bạn đang lên kế hoạch cho một chuyến đi dài bằng ô tô qua sa mạc không có trạm xăng hoặc dịch vụ nào khác. Bạn sẽ không lái xe mà không kiểm tra xem mình còn bao nhiêu xăng, đúng không?
Cũng giống như đầu tư. Kiểm tra báo cáo tài chính giúp bạn hiểu được tình hình tài chính của một dự án ngay trước khi đầu tư. Thông tin này là chìa khóa để đưa ra quyết định thông minh.
Báo cáo tài chính giống như đồng hồ đo nhiên liệu của xe bạn. Trước khi đầu tư, bạn cần kiểm tra đồng hồ này để tránh gặp rủi ro không cần thiết.
Bài viết này giải thích ngắn gọn lý do tại sao hầu hết các trung tâm vùng EB-5 không chia sẻ báo cáo tài chính. Và cung cấp một số thông tin cơ bản về báo cáo tài chính, lý do tại sao chúng quan trọng và chúng có thể cho bạn biết điều gì. Bài viết cũng liệt kê các câu hỏi tài chính mà bạn cần hỏi trước khi đầu tư vào bất kỳ dự án EB-5 nào.
1. Tại sao hầu hết các Trung tâm vùng EB-5 không chia sẻ báo cáo tài chính?
Thông lệ tiêu chuẩn đối với các nhà đầu tư là kiểm tra báo cáo tài chính trước khi đầu tư. Các nhà đầu tư bất động sản sẽ không đầu tư nếu chưa xem bảng cân đối kế toán và báo cáo thu nhập. Tương tự như vậy, các ngân hàng sẽ không cho một nhà phát triển vay vốn nếu chưa xem xét các tài liệu quan trọng này.
Các nhà phát triển thường cung cấp các báo cáo tài chính này cho các nhà đầu tư. Đó là tiêu chuẩn. Nhưng hầu như không có dự án EB-5 nào trên thị trường chia sẻ các báo cáo tài chính này với các nhà đầu tư tiềm năng. Lý do:
- Đầu tiên, USCIS không yêu cầu chia sẻ báo cáo tài chính, luật chứng khoán Hoa Kỳ cũng không yêu cầu điều này đối với các đợt chào bán riêng lẻ.
- Thứ hai, nhiều nhà đầu tư EB-5 không có kinh nghiệm nên không biết cách yêu cầu họ hỗ trợ.
- Thứ ba, các nhà tài trợ dự án EB-5 chọn không chia sẻ chúng. Chúng ta hãy cùng khám phá điểm này chi tiết hơn.
Nếu việc chia sẻ báo cáo tài chính với các nhà đầu tư tiềm năng là bình thường, tại sao một trung tâm vùng EB-5 lại chọn không chia sẻ chúng?
Những lý do phổ biến nhất như sau:
1. Dự án EB-5 mà trung tâm vùng đang xúc tiến là dự án hoàn toàn mới. Dự án không có lịch sử hoạt động hoặc bằng chứng về tính khả thi. Báo cáo tài chính lịch sử của doanh nghiệp dự án EB-5 hoặc "đơn vị tạo việc làm" đơn giản là không tồn tại.
2. Các khoản vốn EB-5 cho doanh nghiệp dự án EB-5 vay không được bảo đảm bằng bảo lãnh hoàn trả từ một công ty riêng biệt. Do đó, báo cáo tài chính của công ty bảo lãnh không tồn tại.
3. Các báo cáo tài chính hiện có của doanh nghiệp dự án EB-5 có vẻ “tệ”. Rất có thể, bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp dự án cho thấy ít hoặc không có vốn chủ sở hữu. Nó có thể tiết lộ các khoản nợ lớn. Các báo cáo thu nhập có thể cho thấy ít hoặc không có doanh thu. Chúng cũng có thể cho thấy các khoản lỗ đáng kể. Vì những vấn đề này, trung tâm vùng EB-5 không tích cực chia sẻ các tài liệu này với các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng. Họ sợ làm các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng mất niềm tin vào dự án.
Trung tâm vùng có thể cho rằng việc giữ lại báo cáo tài chính là điều có thể chấp nhận được vì luật pháp Hoa Kỳ không yêu cầu phải chia sẻ chúng.
Bất kể lý do là gì, việc không chia sẻ các báo cáo tài chính này là sai. Các nhà đầu tư EB-5 đang được yêu cầu đầu tư tiền của họ - trong nhiều trường hợp là tiền tiết kiệm cả đời của họ - vào một dự án mà không biết tất cả các chi tiết tài chính. Nếu một trung tâm vùng EB-5 từ chối cung cấp cho các nhà đầu tư tiềm năng các báo cáo tài chính có liên quan, thì đó là một dấu hiệu cảnh báo nghiêm trọng.
Xem thêm: Tại sao nên yêu cầu trả lời bằng văn bản cho các câu hỏi về dự án EB-5?
2. Báo cáo tài chính là gì và tại sao chúng lại quan trọng?
Chi tiết dự án như vị trí, quy mô và loại hình sẽ khác nhau tùy từng dự án. Điều này có thể khiến các nhà đầu tư khó so sánh các dự án. Nhưng báo cáo tài chính đóng vai trò là tiêu chuẩn để đánh giá các dự án với nhau.
Các nhà đầu tư thường xem xét 3 báo cáo tài chính để hiểu được tình hình tài chính của công ty: bảng cân đối kế toán, báo cáo thu nhập và báo cáo lưu chuyển tiền tệ. Mỗi tài liệu này cung cấp những hiểu biết khác nhau về tình hình tài chính và hiệu suất của công ty.
Trong bối cảnh đầu tư EB-5, cả 3 báo cáo tài chính đều hữu ích. Bảng cân đối kế toán và báo cáo thu nhập là cực kỳ quan trọng. Ít quan trọng hơn là báo cáo lưu chuyển tiền tệ, báo cáo này cho biết tiền của công ty đến từ đâu và đi đâu.
Chương trình EB-5 tập trung vào việc tạo ra việc làm. Mục tiêu này liên quan trực tiếp hơn đến những gì công ty sở hữu (bảng cân đối kế toán) và số tiền công ty kiếm được (báo cáo thu nhập). Ngoài ra, nếu một dự án thành công và kiếm được tiền (báo cáo thu nhập), thì dự án đó có thể hoàn trả các khoản vốn đầu tư EB-5.
Vì những lý do này, bài viết này sẽ tập trung vào bảng cân đối kế toán và báo cáo thu nhập. Hai loại báo cáo tài chính này cho thấy tình hình tài chính lành mạnh, ổn định và có lợi nhuận của một công ty. Đây là những yếu tố thiết yếu góp phần vào sự thành công của một dự án EB-5 và việc hoàn trả đúng hạn các khoản vốn đầu tư EB-5.
3. Cách đọc và xem lại báo cáo tài chính
3.1 Bảng cân đối kế toán
Bảng cân đối kế toán cho thấy tài sản và nợ phải trả của công ty tại một thời điểm cụ thể. Bảng này cung cấp cái nhìn tổng quan về những gì công ty sở hữu (tài sản) trừ đi những gì công ty nợ (nợ phải trả), đó là những gì công ty còn lại cho các cổ đông (vốn chủ sở hữu).
- Tài sản: Bảng cân đối kế toán bắt đầu bằng cách liệt kê tài sản. Tài sản là những gì công ty sở hữu. Chúng bao gồm tài sản thanh khoản (như tiền mặt và các khoản tương đương tiền) và tài sản không thanh khoản (như tài sản, nhà máy và thiết bị). Trong trường hợp bất động sản, tài sản và hàng tồn kho bất động sản là tài sản quan trọng nhất.
- Nợ phải trả: Phần chính thứ hai trên bảng cân đối kế toán là nợ phải trả. Đây là tất cả các khoản nợ của công ty và các khoản thanh toán cần phải thực hiện. Trong bất động sản, điều này thường bao gồm các khoản thế chấp và các khoản vay khác cũng như các khoản phải trả và chi phí phát sinh. Tổng số nợ phải trả so với tổng tài sản sẽ cho bạn biết công ty có đòn bẩy như thế nào tại thời điểm đó.
- Vốn chủ sở hữu: Đây là giá trị còn lại khi trừ các khoản nợ phải trả của công ty khỏi tài sản của công ty. Phần vốn chủ sở hữu sẽ hiển thị “giá trị tài sản ròng” thực tế của công ty đối với các cổ đông hoặc thành viên của công ty.
Đối với các nhà đầu tư EB-5, tình hình tài chính của doanh nghiệp dự án hay “đơn vị tạo việc làm” là yếu tố quan trọng hàng đầu. Tình hình tài chính của bất kỳ công ty riêng biệt nào bảo lãnh hoàn trả khoản đầu tư EB-5 của bạn cũng quan trọng không kém. Số vốn chủ sở hữu sẽ cho biết mức độ an toàn hay rủi ro của một dự án. Số vốn chủ sở hữu càng lớn thì càng tốt cho các nhà đầu tư EB-5.
Câu hỏi chính: Doanh nghiệp dự án và bên bảo lãnh có bao nhiêu vốn chủ sở hữu?
-
Câu trả lời hay nhất: Doanh nghiệp dự án có vốn chủ sở hữu đáng kể trong dự án. Dự án có bảo lãnh hoàn trả từ một công ty riêng biệt, đa dạng. Công ty này có tài sản và vốn chủ sở hữu ròng đáng kể vượt xa số vốn vay EB-5.
-
Câu trả lời tệ nhất: Doanh nghiệp dự án có vốn chủ sở hữu tối thiểu và đòn bẩy tài chính cao. Dự án không có bảo lãnh hoàn trả.
3.2 Báo cáo thu nhập
Báo cáo thu nhập liệt kê doanh thu và chi phí của công ty. Cuối cùng, báo cáo này tiết lộ thu nhập ròng của công ty. Báo cáo cho biết công ty đã kiếm được bao nhiêu tiền (doanh thu), đã chi bao nhiêu (chi phí) và còn lại bao nhiêu (lợi nhuận hoặc lỗ ròng từ hoạt động kinh doanh) vào cuối một kỳ nhất định.
- Doanh thu: Đây là số tiền công ty kiếm được thông qua các hoạt động của mình. Thông thường, đối với các dự án phát triển bất động sản, đây là tiền kiếm được từ việc bán các căn hộ nhà ở.
- Chi phí: Đây là chi phí mà công ty phải chịu để tạo ra doanh thu. Chi phí chung của một công ty phát triển bất động sản bao gồm tiếp thị, thuế bất động sản, chi phí tài chính và chi phí hành chính.
- Lợi nhuận hoặc lỗ ròng từ hoạt động kinh doanh: Đây là số tiền mà công ty kiếm được trong một khoảng thời gian cụ thể trừ đi chi phí. Thu nhập sẽ tăng và giảm trong suốt vòng đời của một dự án. Ví dụ, trong vài năm đầu của một dự án phát triển, doanh thu thấp và chi phí trả trước cao. Sau đó, các đơn vị nhà ở được hoàn thành và có thể bán cho người mua, tạo ra doanh thu bán hàng.
Đối với các nhà đầu tư EB-5, báo cáo thu nhập quan trọng theo hai cách chính. Thứ nhất, việc tạo việc làm thường được đo bằng số tiền chi tiêu. Nếu báo cáo thu nhập không cho thấy có chi tiêu, điều đó có nghĩa là dự án không tạo ra việc làm. Thứ hai, thành công của dự án phụ thuộc vào doanh thu. Nếu một dự án mới bắt đầu, doanh thu có thể vẫn chưa có và điều đó có thể là bình thường. Nếu một dự án đang trong giai đoạn phát triển sau và không có doanh thu, thì đây có thể là dấu hiệu của rắc rối.
Câu hỏi chính: Dự án này tiêu tốn bao nhiêu tiền và thu về bao nhiêu tiền?
-
Câu trả lời hay nhất: Công ty đang chi tiền, nhưng thu nhập vượt quá chi phí. Dự án đã có lãi.
-
Câu trả lời tệ nhất: Công ty chi tiêu ít và không có doanh thu hoặc vào giai đoạn cuối của quá trình phát triển dự án, chi tiêu của công ty vẫn vượt xa doanh thu.
4. Hãy đảm bảo nhà đầu tư hiểu rõ Báo cáo tài chính của dự án trước khi đầu tư
Đừng đầu tư nếu không hiểu rõ tình hình tài chính của dự án. Giống như kiểm tra đồng hồ đo nhiên liệu trên xe trước khi lái xe đường dài, bạn cần biết dự án có lành mạnh về mặt tài chính trước khi tin tưởng giao tiền cho dự án đó.
Nếu bạn đang xem xét báo cáo tài chính của một dự án, hãy dành toàn bộ thời gian bạn cần để hiểu ý nghĩa của chúng. Nếu bạn gặp khó khăn trong việc biết liệu dự án có lành mạnh về mặt tài chính hay không, hãy thuê ai đó giúp bạn. Tìm một kế toán viên hoặc cố vấn đầu tư độc lập với doanh nghiệp dự án và xin ý kiến của họ về dự án.
Xem thêm: Cần làm gì trong trường hợp dự án EB-5 thất bại?
Khởi kiện USCIS như thế nào để rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ EB-5?
5. Các Trung tâm vùng phải cung cấp Báo cáo tài chính khi được yêu cầu
Nếu bạn quan tâm đến một dự án EB-5 và yêu cầu thông tin nhưng trung tâm vùng không chia sẻ bất kỳ báo cáo tài chính nào, bạn nên yêu cầu họ cung cấp. Nếu họ từ chối cung cấp, hãy tránh xa dự án này. Bạn không nên đầu tư vào một dự án nếu bạn không biết tình hình tài chính của doanh nghiệp dự án EB-5 và bất kỳ công ty nào khác bảo lãnh riêng việc hoàn trả vốn EB-5 .
Bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp dự án và của bên bảo lãnh khoản vay (nếu có) cho đến nay, là báo cáo tài chính quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư EB-5. Các tài liệu này là chìa khóa để đánh giá khả năng một công ty hoàn thành dự án và trả nợ khoản vay EB-5.
Mặc dù ít quan trọng hơn bảng cân đối kế toán của công ty, nhưng báo cáo thu nhập sẽ cung cấp những hiểu biết về giá trị của dự án.
Đăng ký tư vấn
Bài viết liên quan
- Bản tin Thị thực tháng 03/2025: Visa "có sẵn" cho các nhà đầu tư Việt Nam
- Bộ Ngoại Giao công bố Hạn mức thị thực năm tài chính 2025
- 7 lý do chương trình EB-5 có thể tốt hơn dưới thời Trump
- Các nhà đầu tư trước RIA có thể làm gì để đơn giản hóa quy trình EB-5?
- Chúc mừng khách hàng nhận chấp thuận I-526E sau 11 tháng nộp hồ sơ - Dự án ưu tiên khách sạn Mayflower tại bang Utah, Trung tâm vùng Extell
- Chúc mừng 26 nhà đầu tư Việt Nam trong dự án The Spiral của Trung tâm vùng CanAm được hoàn tiền 500,000 USD - CanAm đạt cột mốc hoàn trả 2,5 tỷ USD vốn EB-5
- Những địa điểm TEA ở vùng nông thôn và thành thị nào là tốt nhất để đầu tư EB-5?
- Điều gì xảy ra sau khi bạn nhận được Thẻ xanh EB-5?
- Lợi ích của Thẻ xanh EB-5 về Tài chính và Cơ hội Nghề nghiệp
- Những cân nhắc bổ sung khi chứng minh nguồn tiền EB-5