Thỏa thuận giữa các bên cho vay trong một dự án EB-5: Thỏa thuận này là gì và tại sao lại quan trọng đối với các nhà đầu tư EB-5?

2024-11-06 10:19:52
|Share via:
Thỏa thuận giữa các bên cho vay trong một dự án EB-5: Thỏa thuận này là gì và tại sao lại quan trọng đối với các nhà đầu tư EB-5?

Vì hầu hết các khoản đầu tư EB5 đều ở dạng cho vay thứ cấp, tức vị trí thứ 2, do đó điều cực kỳ quan trọng đối với các nhà đầu tư là phải hiểu mối quan hệ giữa khoản vay cao cấp và khoản vay EB-5. Mối quan hệ này được thiết lập bởi thỏa thuận giữa các bên cho vay.

Thỏa thuận giữa các bên cho vay trong bất động sản thương mại là các văn bản pháp lý nêu rõ các quyền và ưu tiên tương ứng của các bên cho vay đã tài trợ cho một dự án cụ thể. Các thỏa thuận này thường được đưa ra khi nhiều bên cho vay tham gia tài trợ cho một dự án duy nhất, điều này thường thấy trong các dự án phát triển hoặc mua lại bất động sản thương mại quy mô lớn.

Thỏa thuận thiết lập quyền thế chấp giữa nhiều bên cho vay đối với một tài sản hoặc dự án. Trong trường hợp người vay vỡ nợ, thỏa thuận giữa các bên cho vay đóng vai trò là cơ sở cho quyền và thứ tự ưu tiên thanh toán của mỗi bên cho vay. Nếu không có thỏa thuận giữa các bên cho vay, xung đột giữa các chủ nợ khác nhau có thể xảy ra vì mỗi bên đều tìm kiếm lợi ích riêng của mình.

Bắt buộc cần có một thỏa thuận giữa các bên cho vay với các dự án liên quan đến vốn vay thứ cấp. Vốn vay thứ cấp hoặc các bên cho vay có quyền ưu tiên trả nợ sau bên cho vay cao cấp, điều này có nghĩa nếu bên vay mất khả năng thanh toán cho bên vay thứ cấp, thì bên cho vay thứ cấp có thể tiếp quản cổ phần vốn chủ sở hữu của bên vay, với điều kiện các khoản cho vay cao cấp và khoản vay khác đã được trả đầy đủ. Đây là phần bổ sung thêm cho bên cho vay thứ cấp vì họ ở vị thế rủi ro hơn bên cho vay cao cấp. Để bên cho vay thứ cấp được bên cho vay cao cấp trao quyền này, bên cho vay thứ cấp phải đàm phán và đưa vào Thỏa thuận giữa các bên cho vay. Nếu không, bên cho vay thứ  sẽ không có quyền pháp lý để tiếp quản một dự án từ bên vay vỡ nợ vì bên cho vay cao cấp có quyền ưu tiên ở vị thế thế chấp và có thể kiểm soát tương lai của dự án.

Do đó, hầu hết các khoản vay EB5 đều đi kèm với thế chấp vốn chủ sở hữu, để hiểu được tính hợp lệ của thế chấp vốn chủ sở hữu, trước tiên nhà đầu tư phải yêu cầu đọc thỏa thuận giữa các bên cho vay.

Xem thêm: Cập nhật tiến độ Dự án Lakefront Estates & Villas - Tháng 10 năm 2024

Vấn đề với nhiều dự án EB-5 sử dụng khoản vay EB-5 là thường không có thỏa thuận giữa các bên cho vay hoặc, nếu có thì thỏa thuận được viết theo cách cực kỳ bất lợi. Điều này có nghĩa là các trung tâm vùng thường không có quyền tiếp quản dự án từ bên vay/bên phát triển trong trường hợp khoản vay EB-5 vỡ nợ mặc dù bên vay/bên phát triển đã thế chấp vốn chủ sở hữu.

Trừ khi bên cho vay trung gian có nhiều kinh nghiệm với tư cách là nhà phát triển, hầu hết các bên cho vay cao cấp sẽ không cho phép bên cho vay trung gian tiếp nhận khoản vay của họ từ nhà phát triển, do đó khiến việc thế chấp vốn chủ sở hữu trở nên vô ích. Thay vào đó, nhiều trung tâm vùng thường sẽ gia hạn khoản vay EB5 vượt quá thời hạn vay ban đầu, cho phép các nhà phát triển có thêm thời gian để khắc phục tình trạng vỡ nợ trong khi vẫn kiếm lợi nhuận trước các nhà đầu tư EB-5 và tăng thêm rủi ro không trả được nợ cho các nhà đầu tư EB-5 . Đây là một trong những lý do chính khiến các nhà phát triển thường tìm kiếm vốn EB-5 vì nó linh hoạt hơn và ít hạn chế hơn so với vốn vay trung gian truyền thống.

Cho đến thời điểm này, chúng tôi chỉ cân nhắc đến việc vỡ nợ khoản vay EB5. Tuy nhiên, đây không phải là điều tồi tệ nhất có thể xảy ra với tư cách là bên cho vay trung gian. Điều tồi tệ nhất có thể xảy ra với tư cách là bên cho vay trung gian là bên phát triển vỡ nợ khoản vay cao cấp. Điều này là do hầu hết các thỏa thuận giữa các bên cho vay đều yêu cầu bên cho vay trung gian phải ngay lập tức mua khoản vay cao cấp nếu bên phát triển vỡ nợ khoản vay cao cấp. Nếu không, bên cho vay trung gian sẽ mất TOÀN BỘ khoản đầu tư của mình. Vì lý do này, chỉ những nhóm có nguồn vốn cực kỳ tốt với kinh nghiệm phát triển sâu rộng mới thường hoạt động như bên cho vay trung gian. Thật không may, điều này không phù hợp với mô tả của phần lớn các trung tâm vùng EB5.

Các đặc điểm chính của thỏa thuận giữa các bên cho vay bao gồm:

  1. Cấp bậc: Nêu thứ hạng của các khoản vay khác nhau từ cao cấp đến khoản vay cấp thấp. Các khoản vay có thứ hạng cao hơn được ưu tiên hơn các khoản vay có thứ hạng thấp hơn và sẽ được thu hồi lãi, phí, chi phí, v.v. trước các bên cho vay cấp thấp.

  2. (P) Hoàn trả: Chỉ rõ thứ tự mà các bên cho vay sẽ được trả hoặc hoàn trả trong trường hợp vỡ nợ hoặc phá sản. Chúng thiết lập thứ bậc khoản vay, xác định bên cho vay nào được ưu tiên hơn những bên cho vay khác trong việc tiếp cận tài sản của dự án để hoàn trả và bên cho vay nào có thể bị chặn không được hoàn trả trước bên cho vay cao cấp.

  3. Sự phụ thuộc: Các điều khoản này quy định rằng một số bên cho vay đồng ý hạ thấp các yêu cầu của họ xuống dưới các yêu cầu của người khác. Ví dụ, các bên cho vay trung gian có thể đồng ý hạ thấp các yêu cầu của họ xuống dưới các bên cho vay cao cấp, nghĩa là họ sẽ chỉ được trả nợ sau khi các chủ nợ cao cấp đã được thỏa mãn.

  4. Tài sản thế chấp và bảo đảm: Thỏa thuận giữa các bên cho vay nêu chi tiết tài sản thế chấp đảm bảo cho khoản vay của mỗi bên cho vay. Họ cũng có thể phác thảo cách tài sản thế chấp sẽ được quản lý và phân phối trong trường hợp vỡ nợ.

  5. Giải quyết tranh chấp và quyền biểu quyết: Cho phép thực thi cấu trúc liên quan đến các bên cho vay, đặc biệt là trong trường hợp vỡ nợ. Trong một số trường hợp, các thỏa thuận giữa các bên cho vay có thể giải quyết quyền biểu quyết trong các quyết định quan trọng ảnh hưởng đến dự án, chẳng hạn như thay đổi quyền sở hữu hoặc sửa đổi đáng kể đối với cấu trúc của dự án.

  6. Chế tài và Thực thi: Các thỏa thuận này chỉ rõ các quyền và trách nhiệm của mỗi bên trong trường hợp mặc định. Chúng phác thảo các thủ tục thực thi quyền, bao gồm khả năng kiểm soát dự án hoặc theo đuổi các biện pháp khắc phục khác.

  7. Chia sẻ thông tin: Công bố quy trình chia sẻ hiệu suất tài chính và các thông tin tài chính khác để tất cả các bên cho vay có thể hành động theo cách thống nhất, đồng bộ.

  8. Quyền sửa đổi, miễn trừ và giải phóng/chấm dứt: Bao gồm các điều khoản quản lý việc sửa đổi và miễn trừ các điều khoản của thỏa thuận. Các điều khoản này nêu rõ quy trình mà theo đó có thể thực hiện thay đổi đối với thỏa thuận và các trường hợp miễn trừ có thể được cấp. Xác định các tình huống mà các bên cho vay có thể được cập nhật và thoát khỏi Thỏa thuận sau khi hoàn thành nghĩa vụ của họ.

Xem thêm: Nhà đầu tư cần kiểm tra báo cáo tài chính của dự án EB-5 trước khi đầu tư

Tại sao nên yêu cầu trả lời bằng văn bản cho các câu hỏi về dự án EB-5?

Nhìn chung, khoản vay trung gian rất phức tạp và các thỏa thuận giữa các bên cho vay là điều cần thiết để quản lý các mối quan hệ phức tạp giữa nhiều bên cho vay tham gia vào việc tài trợ cho các dự án bất động sản thương mại. Chúng cung cấp sự rõ ràng và cấu trúc cho các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, giúp giảm thiểu các xung đột tiềm ẩn và đảm bảo giải quyết suôn sẻ hơn trong trường hợp khó khăn về tài chính.

Ngoài việc xem xét các tài liệu chào bán cho khoản đầu tư EB-5, các nhà đầu tư tiềm năng cũng nên xem xét các thỏa thuận giữa các bên cho vay hiện có để đánh giá rủi ro một cách phù hợp.

Đăng ký tư vấn

Gửi

Bài viết liên quan

Đội ngũ Loyalpass với kinh nghiệm cọ xát thực tế trên 6 năm liên tục trong ngành EB-5, cố vấn hơn 15 dự án EB-5 Trung tâm vùng và EB-5 trực tiếp, huy động thành công hơn 100 triệu USD vốn EB-5, Loyalpass luôn làm việc với sự thận trọng và tận tâm hết mình hướng tới mục tiêu đạt thẻ xanh vĩnh viễn và bảo toàn vốn cho các nhà đầu tư đã tin tưởng chúng tôi.

Liên hệ
Tìm kiếm

Tin tức mới nhất