Nhà đầu tư EB-5 có thể mua nhà tại Mỹ trước khi nhận Thẻ xanh không?

2026-02-27 10:52:50

|Share via:

Nhà đầu tư EB-5 có thể mua nhà tại Mỹ trước khi nhận Thẻ xanh không?

Đối với các nhà đầu tư nước ngoài mong muốn chuyển đến sinh sống tại Hoa Kỳ, Chương trình đầu tư Định cư EB-5 mang đến một con đường đặc biệt để đạt được quyền thường trú nhân. Thông qua chương trình này, người nộp đơn đầu tư vào một doanh nghiệp thương mại mới đủ điều kiện tại Mỹ, và khi đáp ứng các điều kiện theo quy định, họ có thể được cấp Thẻ xanh.

Một trong những câu hỏi phổ biến nhất của các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng là: liệu họ có thể mua bất động sản tại Mỹ trước khi nhận được Thẻ xanh hay không. Câu trả lời ngắn gọn là có thể, tuy nhiên đi kèm với đó là nhiều yếu tố pháp lý, tài chính và thuế mà nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.

1. Nhà đầu tư EB-5 có thể mua bất động sản trước khi nhận Thẻ xanh không?

Nhà đầu tư EB-5 được phép mua bất động sản tại Mỹ trước khi nhận Thẻ xanh. Chương trình EB-5 chủ yếu tập trung vào khoản đầu tư vào doanh nghiệp thương mại mới đủ điều kiện, chứ không giới hạn quyền sở hữu bất động sản. Vì vậy, không có quy định nào cấm người nộp đơn EB-5 mua nhà hoặc tài sản bất động sản tại Mỹ.

Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư EB-5 lựa chọn mua bất động sản tại Mỹ như một phần trong kế hoạch dài hạn về định cư và phát triển kinh doanh. Việc sở hữu nhà cửa có thể mang lại cảm giác ổn định và an tâm hơn trong suốt quá trình hồ sơ di trú đang được xử lý.

Tuy nhiên, mặc dù được phép mua nhà, nhà đầu tư vẫn cần hiểu rõ bối cảnh tài chính và pháp lý đi kèm với quyết định này để tránh những rủi ro không mong muốn.

2. Những hạn chế về tài chính đối với nhà đầu tư EB-5

Đối với người không phải công dân Mỹ và chưa phải thường trú nhân, việc vay vốn để mua nhà tại Mỹ thường khó khăn hơn. Vì nhà đầu tư EB-5 chưa có Thẻ xanh, họ không được xem là thường trú nhân hay công dân Mỹ, điều này có thể hạn chế các lựa chọn tài chính.

Dưới đây là những điểm quan trọng cần lưu ý về vấn đề tài trợ vốn:

2.1 Hạn chế trong việc tiếp cận các khoản vay thế chấp truyền thống

Tại Mỹ, ngân hàng và các tổ chức cho vay không được phép phân biệt đối xử dựa trên quốc tịch, tuy nhiên họ được phép xem xét tình trạng di trú và thường trú khi đánh giá khả năng trả nợ của người vay.

Để đủ điều kiện vay thế chấp, người vay cần có nguồn thu nhập ổn định và lịch sử tín dụng tốt, những yếu tố mà người mới đến Mỹ thường chưa có. Vì lý do này, các ngân hàng tại Mỹ thường ưu tiên cấp khoản vay mua nhà cho công dân Mỹ hoặc thường trú nhân.

Với tư cách là người đang nộp hồ sơ EB-5, bạn có thể không đủ điều kiện vay thế chấp truyền thống do chưa có tình trạng thường trú hợp pháp.

Một số tổ chức tài chính có cung cấp sản phẩm vay dành cho người nước ngoài, dựa trên hồ sơ thay thế hoặc loại visa. Nhưng các khoản vay này thường có điều kiện nghiêm ngặt hơn và đi kèm lãi suất cao hơn so với vay truyền thống.

2.2 Yêu cầu đặt cọc cao hơn

Trong trường hợp nhà đầu tư EB-5 có thể vay được vốn, các tổ chức cho vay thường yêu cầu:

Khoản đặt cọc ban đầu cao hơn so với mức áp dụng cho công dân Mỹ hoặc thường trú nhân
Nguyên nhân là vì ngân hàng:
- Đánh giá người vay là rủi ro cao hơn
- Lo ngại khả năng người vay không được cấp Thẻ xanh
- Nhận định rằng người vay chưa có sự gắn bó lâu dài tại Mỹ

2.3 Các lựa chọn tài chính thay thế

Nhiều người nước ngoài lựa chọn:

Làm việc với các tổ chức tài chính phi truyền thống, thường có điều kiện linh hoạt hơn so với ngân hàng.
Thanh toán bằng tiền mặt, đặc biệt khi việc mua bất động sản là một phần trong chiến lược đầu tư tổng thể.

Hình thức mua bằng tiền mặt có ưu điểm là không cần vay vốn và đơn giản hóa, rút ngắn quy trình mua bán. Tuy nhiên, lựa chọn này chủ yếu phù hợp với những cá nhân có giá trị tài sản ròng cao.

3. Hệ quả về thuế khi mua bất động sản với tư cách người nộp đơn EB-5

Việc mua bất động sản tại Mỹ với tư cách là nhà đầu tư EB-5 kéo theo nhiều nghĩa vụ thuế quan trọng cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Ngay cả khi chưa phải là thường trú nhân hay công dân Mỹ, việc sở hữu tài sản tại Mỹ vẫn có thể khiến nhà đầu tư chịu các loại thuế nhất định.

Ngoài các nghĩa vụ thuế khác (như thuế thu nhập nếu có), người mua nhà cần tính đến các loại thuế sau:

Thuế bất động sản

Tất cả chủ sở hữu bất động sản tại Mỹ, không phân biệt tình trạng cư trú, đều phải đóng thuế bất động sản cho chính quyền địa phương. Thuế này thường được tính dựa trên giá trị thẩm định của bất động sản

Mức thuế có thể khác nhau đáng kể giữa các khu vực, vì vậy việc tìm hiểu thuế suất địa phương là rất quan trọng. Gánh nặng thuế có thể ảnh hưởng lớn đến tổng chi phí sở hữu nhà tại Mỹ.

Thuế lợi nhuận vốn

Khi bán bất động sản, nhà đầu tư EB-5 có thể phải chịu thuế lợi nhuận vốn. Nếu bất động sản được nắm giữ trên 1 năm, lợi nhuận có thể được áp dụng thuế suất dài hạn, thường thấp hơn thuế suất ngắn hạn.

Tuy nhiên, thuế lợi nhuận vốn vẫn có thể phát sinh tùy thuộc vào: Giá bán, thời gian nắm giữ, và các chi phí cải tạo, nâng cấp tài sản.

Thuế di sản

Luật thuế di sản của Mỹ có thể áp dụng đối với người nước ngoài sở hữu tài sản tại Mỹ. Thuế này được đánh vào việc chuyển giao tài sản sau khi qua đời và có thể ở mức rất cao.

Do đó, nhà đầu tư EB-5 nên làm việc với chuyên gia lập kế hoạch tài sản để hiểu rõ các ngưỡng miễn trừ và cách cấu trúc sở hữu tài sản. Từ đó giúp giảm thiểu nghĩa vụ thuế di sản tiềm ẩn.

4. Hệ quả pháp lý khi mua nhà trước khi nhận Thẻ xanh

Mặc dù không có quy định nào cấm người nộp đơn EB-5 mua bất động sản tại Mỹ, nhưng vẫn tồn tại những vấn đề pháp lý quan trọng cần lưu ý.

Việc mua nhà không đồng nghĩa với việc được cấp Thẻ xanh
Việc sở hữu bất động sản không cho phép nhà đầu tư cư trú lâu dài tại Mỹ

Để được sinh sống và làm việc hợp pháp tại Mỹ, người nộp đơn EB-5 phải hoàn tất toàn bộ quy trình Thẻ xanh, bao gồm:

Được chấp thuận đơn I-526E (đơn EB-5 ban đầu)
Nộp đơn xin Thẻ xanh
Được cấp tình trạng thường trú có điều kiện

5. Lưu ý đặc biệt đối với visa một mục đích

Nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng nếu đang ở Mỹ bằng visa một mục đích, chẳng hạn như visa du lịch B-2.

“Ý định nhập cư” là yếu tố USCIS đặc biệt quan tâm
Visa một mục đích yêu cầu người mang visa rời khỏi Mỹ khi visa hết hạn
Những hành động có thể bị xem là ý định ở lại lâu dài, bao gồm:
- Xin chuyển diện sang EB-5
- Nộp đơn xin việc
- Mua nhà tại Mỹ

Những hành động này có thể vi phạm điều kiện visa hiện tại nếu thực hiện quá sớm. Do đó cần lưu ý:

Người đang sử dụng visa một mục đích nên chờ một khoảng thời gian hợp lý trước khi thực hiện các bước thể hiện ý định định cư
Nếu bạn đang ở Mỹ bằng visa một mục đích và có kế hoạch chuyển sang EB-5 hoặc mua bất động sản, việc tham vấn luật sư di trú giàu kinh nghiệm là vô cùng cần thiết để đảm bảo không vi phạm luật di trú Mỹ

Đăng ký tư vấn

HỌ TÊN

E-MAIL

SỐ ĐIỆN THOẠI

CÂU HỎI GỢI Ý

CÂU HỎI KHÁC

Tôi đồng ý chuyển thông tin

Gửi