Thỏa thuận giữa các bên cho vay và vai trò của họ trong các dự án EB-5

Thỏa thuận giữa các bên cho vay có thể giúp ích hoặc gây tổn hại cho các nhà đầu tư và bên cho vay vốn EB-5.

1. Thỏa thuận giữa các bên cho vay vốn EB-5 là gì?

Thỏa thuận giữa các bên cho vay diễn ra giữa hai hoặc nhiều bên cho vay, thường là một bên cho vay cấp cao và một bên cho vay thứ cấp, và đảm bảo rằng một số biện pháp bảo vệ nhất định được thỏa thuận cho các bên liên quan. Nếu không có thỏa thuận giữa các bên cho vay, tình trạng lộn xộn pháp lý giữa các tổ chức có thể xảy ra.

Có nhiều loại khoản vay khác nhau dành cho các dự án EB-5 và bất kỳ con đường nào họ chọn sẽ ảnh hưởng đến bản chất của thỏa thuận giữa các bên cho vay, thường có lợi cho bên cho vay cấp cao. Điều quan trọng là bên cho vay thứ cấp và bên vay phải xem xét kỹ lưỡng các điều khoản và thỏa thuận.

2. Các loại khoản vay vốn EB-5

Mô hình cho vay vốn EB-5 bao gồm một công ty phục vụ mục đích đặc biệt (SPV) được thiết kế để tiếp nhận các nhà đầu tư EB-5 và phân phối các khoản vay cho dự án được đầu tư. Quan hệ đối tác cho vay này liên quan đến rủi ro mất mát tài chính cho cả hai bên. Do đó, điều quan trọng là cả hai bên đều có đủ nguồn lực hoặc phương án trong trường hợp dự án thất bại và các điều khoản cho vay phải được nêu rõ trong các tài liệu chào hàng.

Các khoản vay phổ biến nhất dành cho bên vay vốn EB-5 là khoản vay cấp cao, thứ cấp và khoản vay lửng.

2.1. Khoản vay cấp cao

Các khoản vay cấp cao được bảo đảm bằng tài sản thế chấp như bất động sản và giữ vị thế ưu tiên hơn các khoản vay thứ cấp. Đây là bên giữ thế chấp chính và nhận được thanh toán khoản vay cấp cao.

2.2. Các khoản vay thứ cấp

Các khoản vay thứ cấp này có quyền thứ cấp đối với bên nắm giữ quyền thế chấp cấp cao và bao gồm cả các khoản vay thứ cấp và khoản vay lửng. Điều quan trọng là các nhà đầu tư phải biết tất cả các điều khoản của thỏa thuận.

• Khoản vay thứ cấp

Khoản vay thứ cấp được bảo đảm bằng tài sản thế chấp, tương tự như khoản vay cấp cao.

• Khoản vay lửng

Các khoản vay lửng được bảo đảm thông qua việc thế chấp vốn chủ sở hữu hoặc tài sản của công ty thông qua bên vay.

Xem thêm: Giới hạn mới về tạo việc làm gián tiếp: Các dự án xây dựng EB-5 có thể thích ứng như thế nào?

3. Những điều cần lưu ý khi vay tiền

Bên vay vốn EB-5 nên đọc kỹ các tài liệu chào hàng, đặc biệt nếu SPV là một trung tâm vùng hoặc một công ty có nhiều chi nhánh tham gia vào quá trình cho vay. Đây là một số câu hỏi quan trọng nhất cần hỏi.

• Khoản vay thực tế là bao nhiêu? Có phương án nào có khả năng tăng số tiền vay không?
• Mức tối thiểu, tối đa và điều kiện thay đổi là gì?
• Khi nào lãi suất bắt đầu tích lũy và khi nào phí lãi suất bắt đầu được thanh toán? Lãi suất đơn hay kép?
• Điều khoản hoàn trả là gì?
• Có những loại phí nào và chúng có hợp lý không? Phí này sẽ được trả cho ai?
• Các điều kiện cho vay có ngăn cản việc giải ngân tiền theo bất kỳ cách nào không?
• Những tuyên bố và bảo đảm là gì?
• Có giao ước khẳng định hay phủ định không? Tại sao lại có giao ước đó?
• Khoản vay có được bảo đảm bằng tài sản thế chấp không? Tài sản thế chấp là gì và giá trị của nó là bao nhiêu?
• Bên cho vay có quyền ưu tiên thứ nhất hay thứ hai?
• Có đủ vốn chủ sở hữu để hỗ trợ các khoản vay cấp cao và khoản vay thứ cấp trong trường hợp bị tịch thu tài sản không? Trường hợp như vậy nên tránh nếu dự án EB-5 có cấu trúc vốn vững chắc.
• Điều gì xảy ra nếu bên vay vỡ nợ? Lãi suất có tăng không, hay khoản vay sẽ đến hạn ngay lập tức?
• Có bên bảo lãnh khoản vay không? Họ có đủ khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ của mình nếu cần không?
• Các bên liên quan có liên kết với nhau không? Họ có đáng tin cậy không?

4. Thỏa thuận giữa các bên cho vay vốn EB-5

Thỏa thuận giữa các bên cho vay vốn EB-5 đặt ra các điều khoản cụ thể giữa bên cho vay cấp cao và cấp dưới nêu chi tiết bản chất mối quan hệ của họ với nhau và với nhà đầu tư EB-5 đang vay vốn. Trong một số trường hợp, thỏa thuận giữa các bên cho vay cũng có thể diễn ra giữa hai bên cho vay cấp cao. Một thỏa thuận như vậy có thể có những tác động quan trọng đối với các nhà đầu tư EB-5.

Điều quan trọng là người giữ thế chấp thứ cấp phải thực hiện quyền ngay lập tức để tránh rủi ro mất mát tài chính đáng kể trong trường hợp vỡ nợ tiền tệ hoặc phá sản và ngăn chặn mọi rào cản nhập cư đối với bên vay. Nếu bên cho vay thứ cấp phá sản, các nhà đầu tư EB-5 có thể không đủ điều kiện xin thị thực Hoa Kỳ.

Dưới đây là một số lợi ích và bất lợi có thể có của thỏa thuận giữa các bên cho vay mà bên nắm giữ thế chấp thứ cấp cần lưu ý. Không phải tất cả những điều này đều được áp dụng. Mỗi thỏa thuận giữa các bên cho vay đều khác nhau. Vì vậy điều quan trọng là phải biết đầy đủ các điều kiện.

4.1. Ưu điểm của thỏa thuận giữa các bên cho vay

Bên cho vay thứ cấp có thể nhận được:

• Thông báo vi phạm.
• Cơ hội khắc phục sai sót và tiếp quản dự án với lãnh đạo có trình độ.
• Khả năng thực hiện cam kết thế chấp.
• Giảm chi phí cho vay nhờ bên cho vay cấp cao có thể tiếp cận cơ sở hạ tầng hành chính, giúp họ cập nhật thông tin về phát triển dự án và giải ngân khoản vay mà không cần thêm nguồn lực.

4.2. Nhược điểm của thỏa thuận giữa các bên cho vay

Bên nắm giữ thế chấp thứ cấp có thể mất:

• Quyền thu tiền gốc hoặc tiền lãi.
• Khả năng phê duyệt phương án hành động trong trường hợp phá sản.
• Quyền tịch thu tài sản thế chấp.
• Quyền áp dụng biện pháp khắc phục đối với những người bảo lãnh chung của bên cho vay cấp cao.
• Khả năng sửa đổi hợp đồng vay thứ cấp.

Xem thêm: Tạo kế hoạch kinh doanh EB-5 tuân thủ các yêu cầu của chương trình đầu tư

Những thách thức phổ biến trong hồ sơ EB-5

5. Ai cần thỏa thuận giữa các bên cho vay?

Mục đích của thỏa thuận giữa các bên cho vay là bảo vệ lợi ích của tất cả những người liên quan và đảm bảo rằng bên cho vay có thể hoàn trả cho nhà đầu tư EB-5 nếu dự án gặp khó khăn về tài chính.

Trên thực tế, hầu hết các thỏa thuận giữa các bên cho vay đều thiên về phía các bên cho vay cấp cao, những người có xu hướng giữ lại quyền đối với tài sản thế chấp và hành động vỡ nợ. Vì lý do này, thỏa thuận giữa các bên cho vay không phải lúc nào cũng là lựa chọn tốt nhất cho một bên cho vay thứ cấp, trừ khi họ hoặc bên vay có đủ đòn bẩy để làm việc cho các điều khoản tốt nhất.

Một ví dụ về đòn bẩy như vậy đối với bên cho vay vốn EB-5 là khi họ có đủ khả năng tài chính để hoàn thành một dự án EB-5 độc lập với bên cho vay cấp cao hoặc khi đóng góp tài chính của họ thông qua khoản vay là cần thiết cho sự thành công của dự án.

Nếu bên vay có lịch sử tốt với bên cho vay cấp cao hơn hoặc có khả năng chuyển sang bên cho vay khác một cách tự do, họ cũng sẽ có đòn bẩy có giá trị để đạt được thỏa thuận có lợi hơn.

6. Những điểm chính trong đàm phán giữa các bên cho vay vốn EB-5

Nếu không có đủ đòn bẩy, có thể khôn ngoan hơn nếu tiến hành mà không có thỏa thuận giữa các bên cho vay nếu không được bên cho vay cấp cao yêu cầu; một thỏa thuận như vậy có thể làm tăng rủi ro cho nhà đầu tư. Khi xem xét biên bản ghi nhớ chào hàng, bên cho vay thứ cấp và bên vay nên xem xét một số yếu tố để xác định xem họ có nên tiến hành hay không.

Bên cho vay thứ cấp phải có:

• Khả năng tịch thu tài sản thế chấp thứ cấp.
• Khả năng tạm thời đình chỉ biện pháp khắc phục tịch thu tài sản của bên cho vay cấp cao.
• Quyền được thanh toán khoản vay.
• Khả năng tham gia và hoàn thành dự án nếu cần thiết. 
• Quyền mua lại khoản vay cấp cao trong trường hợp vỡ nợ.
• Có đủ vốn tài chính để tiếp quản dự án nếu bên vay vỡ nợ hoặc có quan hệ đối tác với một đơn vị vỡ nợ.
• Kinh nghiệm hoàn thành các dự án tương tự hoặc tiếp cận các nguồn lực để thực hiện.

Những điều kiện này không phải lúc nào cũng được đáp ứng đầy đủ trong bản ghi nhớ chào hàng, nhưng càng nhiều thì lợi ích sẽ càng lớn cho cả bên đi vay và bên cho vay thứ cấp.

7. Giá trị của thỏa thuận giữa các bên cho vay vốn EB-5

Thỏa thuận giữa các bên cho vay có thể có giá trị đối với các nhà đầu tư và bên cho vay vốn EB-5 bằng cách nêu rõ các điều khoản chính xác của khoản vay vốn EB-5 và giữ lại các quyền cụ thể của bên cho vay thứ cấp. Không phải tất cả các thỏa thuận giữa các bên cho vay đều bình đẳng. Nhiều thỏa thuận có thể gây hại cho quyền của bên cho vay thứ cấp. Vì vậy các nhà đầu tư nên đọc kỹ các tài liệu chào bán. Mối quan hệ giữa bên cho vay cấp cao với bên cho vay thứ cấp là vô cùng quan trọng.

 

---

Bài viết liên quan

• Sử dụng khoản vay để đầu tư EB-5: Những điều cần biết về nguồn tiền đầu tư
• Các bên tham gia chủ chốt trong một giao dịch EB-5
• Tại sao một số hồ sơ EB-5 bị chậm trễ trong khi những hồ sơ khác thì không?
• Chúc mừng khách hàng nhận chấp thuận I-526E chỉ sau 6 tháng xét duyệt - Dự án ưu tiên Four Seasons – Trung tâm Vùng CanAm
• Chúc mừng khách hàng Loyalpass phỏng vấn thành công và nhận 8 visa định cư Mỹ trong dự án One&Only (Rural) 
• Mỹ tạm dừng xử lý visa định cư đối với công dân từ 75 quốc gia
• Những nguyên tắc đầu tư bất động sản cốt lõi mà mọi nhà đầu tư EB-5 cần biết
• Cách theo dõi và xác minh việc làm trong các dự án EB-5
• Vì sao báo cáo hàng quý của dự án EB-5 lại quan trọng đối với nhà đầu tư?
• Chính phủ Hoa Kỳ mở rộng việc sử dụng AI trong xét duyệt hồ sơ nhập cư: Những lưu ý dành cho nhà tuyển dụng và nhà đầu tư