Cơ cấu vốn trong dự án EB-5: Những điều nhà đầu tư cần biết về cấu trúc tài chính

2024-10-08 10:39:04
|Share via:
Cơ cấu vốn trong dự án EB-5: Những điều nhà đầu tư cần biết về cấu trúc tài chính

Các nhà đầu tư EB-5 ngày càng chú ý nhiều hơn đến “lợi ích đầu tư” của chương trình EB-5 - trái ngược với trước đây, khi các nhà đầu tư chủ yếu tập trung vào lợi ích nhập cư. Sự thay đổi này phần lớn là do kiến ​​thức của nhà đầu tư ngày càng tăng và nhiều trung tâm vùng thiếu minh bạch.

Trong khi lợi ích nhập cư (Thẻ xanh Hoa Kỳ) vẫn là mục tiêu chính của hầu hết các nhà đầu tư EB-5, những nhà đầu tư này cũng muốn thu hồi vốn và thậm chí là hưởng lợi từ khoản đầu tư của mình.

Để đảm bảo khả năng hoàn trả vốn EB-5, quá trình thẩm định dự án EB-5 của bạn phải nhiều hơn việc kiểm tra tính tuân thủ quy định và khả năng tạo ra việc làm theo yêu cầu. Bạn cũng phải xem xét kỹ lưỡng cơ cấu vốn của dự án để hiểu rõ các nguồn tài trợ.

Hiểu được cấu trúc tài chính của dự án EB-5 sẽ giúp bạn dự đoán được lợi nhuận đầu tư của mình. Nó cũng giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt hơn để bảo vệ vốn của mình.

Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu về cấu trúc vốn trong một dự án EB-5 và cách đánh giá cấu trúc này khi thực hiện đầu tư EB-5.

1. Cấu trúc vốn trong dự án EB-5 là gì? 

Cấu trúc vốn đề cập đến những nguồn đóng góp khác nhau để tài trợ cho một dự án. Nó bao gồm các danh mục vốn được sử dụng để phát triển một dự án bất động sản. Một cấu trúc vốn cũng đánh dấu thứ tự mà các nhà đầu tư sẽ nhận được lợi nhuận và hoàn trả vốn từ dự án. 

Hầu hết các dự án EB-5 Khu vực việc làm mục tiêu vùng nông thôn đều là phát triển bất động sản. Do đó, việc hiểu rõ về cấu trúc vốn là điều cần thiết để đánh giá rủi ro tài chính và lợi nhuận tiềm năng của các dự án EB-5 này. 

2. Các thành phần vốn trong một dự án EB-5

Một cấu trúc vốn thường bao gồm 4 nguồn tài trợ: 

  • vốn chủ sở hữu phổ thông, 
  • vốn chủ sở hữu ưu đãi, 
  • khoản vay thứ cấp (ưu tiên sau khoản vay cao cấp) và 
  • khoản vay cao cấp 

Vốn chủ sở hữu phổ thông có mức độ ưu tiên thấp nhất, trong khi khoản vay cao cấp có mức độ ưu tiên cao nhất. Điều này có nghĩa là các bên cho vay cao cấp nhận được lãi suất/cổ tức trước các bên cho vay khác. Họ cũng sẽ được trả trước sau khi dự án hoàn thành hoặc nếu dự án phá sản, trong khi các bên cho vay vốn chủ sở hữu phổ thông được trả sau cùng.

Vốn EB-5 theo truyền thống được cấu trúc dưới dạng vay thứ cấp (khoản vay ưu tiên sau khoản vay cao cấp). Tuy nhiên, ngày càng có nhiều dự án bắt đầu cung cấp các khoản đầu tư EB-5 được cấu trúc dưới dạng vay cao cấp, vốn chủ sở hữu phổ thông/ưu đãi hoặc kết hợp cả hai.

Mỗi cấu trúc vốn đều có ưu và nhược điểm riêng. Chúng ta sẽ xem xét từng cấu trúc trong các phần sau.

2.1 Vốn EB-5 là khoản vay cao cấp trong dự án EB-5

Khoản vay cao cấp giữ mức ưu tiên cao nhất trong cấu trúc vốn EB-5. Điều này có nghĩa là người nắm giữ vốn vay cấp cao EB-5 là người đầu tiên được trả lãi/cổ tức và là người đầu tiên nhận được khoản hoàn trả vốn khi dự án EB-5 được bán hoặc tái cấp vốn. Đây là vị thế ít rủi ro nhất vì được hưởng quyền ưu tiên thế chấp đối với dự án.

Khoản vay cao cấp thường chiếm tỷ lệ phần trăm lớn nhất (50% đến 60%) trong tổng chi phí của một dự án và kiếm được ít hơn đáng kể so với các hình thức vốn khác. Cổ tức của chúng bị giới hạn ở mức lãi suất đã thỏa thuận trước. Điều này là do rủi ro tương đối thấp của vốn vay cao cấp và được ưu tiên hoàn trả. Hơn nữa, khoản vay cao cấp được bảo đảm thông qua bảo lãnh hoàn trả hoặc quyền ưu tiên thế chấp đối với bất động sản, giúp giảm thiểu tổn thất vốn trong trường hợp vỡ nợ.

Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là ngay cả khi khoản vay cao cấp EB-5 được bảo đảm bằng bất động sản, thì bất động sản thường có giá trị thấp hơn vốn EB-5 trừ khi dự án đã được hoàn thiện. Ngoài ra, việc cấu trúc vốn EB-5 của khoản vay cao cấp không nhất thiết ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án.

Khi đánh giá một khoản vay cao cấp EB-5, các nhà đầu tư EB-5 nên kiểm tra chi phí tài chính chìm. Các dự án có chi phí tài chính chìm cao và cấu trúc kém thường thất bại đầu tiên trong nền kinh tế bất lợi.

2.2 Vốn EB-5 là khoản vay thứ cấp trong dự án EB-5

Còn được gọi là khoản vay thứ cấp, khoản vay nằm trên khoản vay cao cấp trong một cấu trúc vốn. Nó có mức độ ưu tiên thấp hơn khoản vay cao cấp và mức độ ưu tiên cao hơn vốn cổ phần ưu đãi hoặc phổ thông. Điều này có nghĩa là người nắm giữ vốn vay thứ cấp chỉ nhận được cổ tức/lãi suất và hoàn trả vốn sau khi các bên giữ vốn vay cao cấp được thanh toán/hoàn trả đầy đủ.

Khoản vay thứ cấp thường chiếm tỷ lệ phần trăm lớn thứ hai (25% đến 40%) của một cấu trúc vốn và có lãi suất cao hơn khoản vay cao cấp vì nó kém an toàn hơn. Tuy nhiên, khoản vay thứ cấp vẫn được bảo đảm bằng một cam kết về quyền sở hữu trong trường hợp vỡ nợ.

Điều này có nghĩa là bên cho vay thứ cấp có thể tiếp quản vốn chủ sở hữu và quyền sở hữu bất động sản của nhà phát triển nếu trái phiếu vỡ nợ. Tuy nhiên, điều này chỉ có thể thực hiện được nếu được nêu trong thỏa thuận giữa các bên cho vay. Thật không may, nhiều khoản cho vay thứ cấp EB-5 không có thỏa thuận giữa các bên cho vay.

Ngay cả khi có thỏa thuận giữa các bên cho vay, việc thực thi quyền sở hữu thường liên quan đến một cuộc chiến pháp lý kéo dài. Hầu hết các trung tâm cùng đều muốn gia hạn thời hạn vay, giúp nhà phát triển có thêm thời gian để ổn định dự án. Theo cách này, họ có thể tránh được gánh nặng tiếp quản và hoàn thành dự án - ngoài việc thu được nhiều lợi nhuận hơn từ khoản vay được gia hạn.

Khi đánh giá khoản vay thứ cấp EB-5, các nhà đầu tư EB-5 nên hỏi trung tâm vùng về cách phân chia lãi suất tăng thêm trong trường hợp gia hạn khoản vay.

Xem thêm: PPM là gì? Ý nghĩa PPM đối với các nhà đầu tư EB-5?

2.3 Vốn EB-5 là vốn chủ sở hữu ưu đãi trong dự án EB-5

Vốn chủ sở hữu ưu đãi EB-5 nằm trên khoản vay thứ cấp và dưới vốn chủ sở hữu phổ thông. Nó mang lại lợi nhuận cao hơn khoản vay cao cấp và vay thứ cấp và nhận được các khoản thanh toán ưu tiên hơn vốn chủ sở hữu phổ thông sau khi tất cả các khoản nợ được thanh toán. Người nắm giữ vốn chủ sở hữu ưu đãi cũng có nhiều quyền hơn đối với dự án so với người nắm giữ vốn chủ sở hữu phổ thông nếu dự án phá sản.

Lợi nhuận cổ phiếu ưu đãi thường cố định và có thể bao gồm hoặc không bao gồm chia sẻ lợi nhuận. Lợi nhuận cổ phiếu ưu đãi phải được trả trước cổ phiếu phổ thông và vốn ưu đãi cũng phải được trả trước.

Hầu hết các khoản đầu tư vốn chủ sở hữu ưu đãi chỉ nhận được khoản thanh toán khi dòng tiền của dự án là dương. Lợi nhuận được tích lũy cho đến khi dự án khả thi, giảm chi phí tài chính chìm của dự án.

2.4 Vốn EB-5 là vốn chủ sở hữu phổ thông trong dự án EB-5

Đứng đầu trong nhóm vốn là vốn chủ sở hữu phổ thông. Nó mang lại lợi nhuận cao nhất nhưng nhận được mức ưu tiên thanh toán thấp nhất. Người nắm giữ vốn chủ sở hữu phổ thông (thường là các đối tác dự án) chỉ có thể nhận được cổ tức hoặc cổ phiếu lợi nhuận sau khi tất cả các khoản nợ và vốn chủ sở hữu ưu đãi được thanh toán.

Mặc dù vốn chủ sở hữu phổ thông chịu rủi ro cao nhất trong dự án, nhưng nó cũng mang lại lợi nhuận cao nhất nếu hoạt động tốt. Đây là cơ cấu đầu tư phù hợp cho các nhà đầu tư EB-5 có khả năng chịu rủi ro cao hơn.

Các điều khoản chia sẻ lợi nhuận và hoàn trả vốn của vốn chủ sở hữu phổ thông của một dự án khác nhau tùy thuộc vào loại vốn chủ sở hữu của mỗi đối tác. Bạn nên xem xét kỹ lưỡng các tài liệu chào bán để hiểu được mức ưu tiên trả cổ tức và hoàn trả vốn của cổ phiếu phổ thông.

Xem thêm: Người nộp đơn chính và người phụ thuộc đi cùng hồ sơ trong chương trình EB-5

Các Quyền của một nhà đầu tư EB-5: 10 Quyền nhà đầu tư nên biết

3. Lựa chọn hình thức vốn cho Khoản đầu tư EB-5

Quyết định lựa chọn hình thức vốn nào cho khoản đầu tư EB-5 sẽ phụ thuộc vào khả năng chấp nhận rủi ro, mục tiêu đầu tư của nhà đầu tư EB-5 và các dịch vụ trung tâm vùng hiện có.

Các khoản vay EB-5 (vay cao cấp và vay thứ cấp) an toàn hơn và thường mang lại lợi nhuận và hoàn trả vốn nhanh hơn so với các loại vốn chủ sở hữu. Tuy nhiên, chúng cũng mang lại ít lợi nhuận hơn so với vốn chủ sở hữu phổ thông và ưu đãi. Điều này có nghĩa là phần lớn các khoản vay EB-5 này phù hợp với các nhà đầu tư có khả năng chịu rủi ro thấp hơn.

Mặt khác, các đợt chào bán cổ phần EB-5 phù hợp với các nhà đầu tư ít sợ rủi ro hơn và đang tìm kiếm lợi nhuận cao hơn. Mặc dù bạn có thể phải đợi lâu hơn để nhận được bất kỳ khoản lợi nhuận nào, nhưng bạn có thể thu được lợi nhuận cao hơn các bên cho vay khác nếu dự án thành công.


Đăng ký tư vấn


Bài viết liên quan

Đội ngũ Loyalpass với kinh nghiệm cọ xát thực tế trên 6 năm liên tục trong ngành EB-5, cố vấn hơn 15 dự án EB-5 Trung tâm vùng và EB-5 trực tiếp, huy động thành công hơn 100 triệu USD vốn EB-5, Loyalpass luôn làm việc với sự thận trọng và tận tâm hết mình hướng tới mục tiêu đạt thẻ xanh vĩnh viễn và bảo toàn vốn cho các nhà đầu tư đã tin tưởng chúng tôi.

Liên hệ

Tìm kiếm