Tại sao xung đột lợi ích của trung tâm vùng EB-5 lại tạo ra rủi ro cho các nhà đầu tư? Cách tránh các dự án rủi ro

2025-04-21 14:59:11

|Share via:

Tại sao xung đột lợi ích của trung tâm vùng EB-5 lại tạo ra rủi ro cho các nhà đầu tư? Cách tránh các dự án rủi ro

Các nhà đầu tư EB-5 phải quyết định giữa nhiều dịch vụ trung tâm vùng cạnh tranh. Nhiều dự án trong số này tuyên bố cung cấp rủi ro thấp cho các nhà đầu tư. Rất ít dự án đưa ra những tuyên bố này thực sự có rủi ro thấp.

Các trung tâm vùng sẽ thực hiện một số vai trò nhất định giúp bảo vệ các nhà đầu tư EB-5. Nếu một trung tâm vùng không độc lập, khả năng xảy ra xung đột lợi ích sẽ tăng lên, điều này có nghĩa là rủi ro cho các nhà đầu tư EB-5 sẽ cao hơn. Khi lựa chọn các dự án EB-5, các nhà đầu tư tránh các lựa chọn có xung đột lợi ích giữa trung tâm vùng và nhà phát triển.

1. Tổng quan về mô hình đầu tư trung tâm vùng EB-5

Các trung tâm vùng là các đơn vị được Sở Di trú và Nhập tịch Hoa Kỳ (USCIS) ủy quyền để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua đầu tư nước ngoài. Các trung tâm vùng hoạt động như các đại lý dịch vụ giữa các dự án EB-5 và các nhà đầu tư nước ngoài muốn nhập cư vào Hoa Kỳ. Các nhà đầu tư ưa chuộng các dự án trung tâm vùng vì chúng linh hoạt hơn trong việc tính toán việc làm - một yêu cầu chính của chương trình EB-5. Các trung tâm vùng cũng có nghĩa vụ mang lại sự an toàn hơn cho các nhà đầu tư thông qua việc tăng cường tính minh bạch và tuân thủ.

1.1. Đầu tư vào trung tâm vùng hoạt động như thế nào?

Trong các dự án EB-5 của trung tâm vùng, các nhà đầu tư thường mua vốn chủ sở hữu trong một quỹ đầu tư liên kết với trung tâm vùng. Quỹ này được gọi là doanh nghiệp thương mại mới (NCE). Sau đó, NCE sẽ cho vay vốn EB-5 hoặc mua vốn chủ sở hữu trong một đơn vị tạo việc làm (JCE). JCE là dự án phát triển tạo ra việc làm tuân thủ EB-5.

1.2. Các trung tâm vùng có trách nhiệm gì?

Vốn của NCE được giám sát bởi một đối tác chung, người này cũng đóng vai trò là nhà quản lý vốn. Trong nhiều trường hợp, trung tâm vùng tài trợ cho dự án sẽ đảm nhận vai trò này.

Với tư cách là đơn vị quản lý vốn, các trung tâm vùng kiểm soát dòng tiền EB-5 từ các nhà đầu tư vào dự án. Các trung tâm vùng quản lý khoản vay hoặc khoản đầu tư vốn chủ sở hữu của NCE và phát hành thông tin cập nhật cho các nhà đầu tư của họ.

Trách nhiệm của trung tâm vùng bao gồm:

Đảm bảo tuân thủ các tài liệu chào hàng.
Giữ hồ sơ cẩn thận về dòng vốn thông qua kế toán và nộp thuế.
Giám sát việc giải ngân từ tài khoản ký quỹ.

Chất lượng trung tâm vùng của dự án đóng vai trò quan trọng đối với sự thành công của nhà đầu tư EB-5.

Các nhà đầu tư EB-5 thường quan tâm đến việc nhập cư thành công và được hoàn trả hay kiếm được lãi suất bao nhiêu từ khoản đầu tư của mình. Là nhà quản lý vốn EB-5, các trung tâm vùng đóng vai trò quan trọng trong thành công nhập cư của các nhà đầu tư. Các trung tâm vùng phải đảm bảo rằng các khoản đầu tư EB-5 vẫn tuân thủ các hướng dẫn của USCIS, đặc biệt là yêu cầu "có rủi ro". Nhà quản lý vốn cũng có thể giúp các nhà đầu tư biên soạn bằng chứng cần thiết cho đơn I-829, được sử dụng để xin thẻ xanh vĩnh viễn Hoa Kỳ. Nếu nhà quản lý vốn của dự án không đảm bảo hoặc không ghi lại chính xác việc tuân thủ EB-5, đơn xin nhập cư của các nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro.

Là đơn vị quản lý vốn EB-5, các trung tâm vùng đóng vai trò quan trọng trong kết quả tài chính và nhập cư của các nhà đầu tư. Điều này có nghĩa là mối quan hệ giữa một trung tâm vùng và các nhà đầu tư của mình là vô cùng quan trọng. Xung đột lợi ích giữa một trung tâm vùng và một nhà phát triển dự án có thể làm ảnh hưởng đến khả năng của trung tâm vùng trong việc phục vụ như một đơn vị quản lý vốn EB-5.

Xem thêm: Thỏa thuận giữa các bên cho vay và vai trò của họ trong các dự án EB-5

2. Xung đột lợi ích giữa các trung tâm vùng EB-5 và nhà phát triển dự án

Trong một số trường hợp, các trung tâm vùng hoạt động như nhà quản lý vốn EB-5 cũng thuộc sở hữu hoặc liên kết với các nhà phát triển dự án. Hai đơn vị thậm chí có thể có cùng tên.

Sự sắp xếp như vậy tạo ra xung đột lợi ích cố hữu vì nhà phát triển sẽ đóng vai trò vừa là người đi vay vừa là người cho vay.

Các dự án mà trung tâm vùng liên kết với nhà phát triển có thể tuyên bố cung cấp lợi nhuận tương đối cao với rủi ro thấp. Tuy nhiên, các nhà đầu tư EB-5 nên cảnh giác với các dịch vụ đầu tư như vậy. Lợi nhuận cao hơn có nghĩa là mức độ rủi ro cao hơn. Các dự án an toàn nhất về cả rủi ro tài chính và nhập cư thường là những dự án cung cấp lợi nhuận thấp nhất.

Các nhà đầu tư phải điều tra xem có xung đột lợi ích nào tồn tại giữa các đơn vị tham gia vào đợt chào bán EB-5 hay không, đặc biệt là trung tâm vùng và nhà phát triển. Mặc dù USCIS cho phép một số xung đột lợi ích nhất định, nhưng những xung đột này phải được tiết lộ trong các tài liệu chào bán. Các nhà đầu tư EB-5 nên thuê cố vấn pháp lý riêng để xem xét bất kỳ dự án nào và đánh giá các rủi ro liên quan trước khi đầu tư.

Nhập cư EB-5 phụ thuộc vào sự thành công của khoản đầu tư tạo ra 10 việc làm mới và đáp ứng các yêu cầu khác. Sự thành công nhập cư của nhà đầu tư phụ thuộc vào sự thành công về mặt tài chính của dự án. Do đó, các nhà đầu tư EB-5 nên cân nhắc xem liệu một dự án có thể chịu được sự khủng hoảng suy thoái kinh tế hay không. Các nhà đầu tư nên tìm kiếm các xung đột lợi ích ưu tiên các nhà đầu tư sau nhà phát triển. Những xung đột như vậy có thể gây ảnh hưởng đến đơn xin nhập cư của họ, đặc biệt là nếu thị trường hạ nhiệt.

Xung đột lợi ích giữa các trung tâm vùng và nhà phát triển có thể là gánh nặng nghiêm trọng đối với các nhà đầu tư nếu dự án không thành công. Nếu một trung tâm vùng thuộc sở hữu hoặc chịu trách nhiệm bởi nhà phát triển dự án, thì có khả năng trung tâm này sẽ thiên về lợi ích của riêng mình hơn là lợi ích của các nhà đầu tư EB-5.

Hãy xem xét ví dụ sau. Một nhà phát triển đang chấp nhận các khoản đầu tư EB-5 để xây dựng một tòa nhà chung cư cũng được tài trợ một phần bằng khoản vay ngân hàng cấp cao. Nhà phát triển dự kiến mỗi căn hộ sẽ kiếm được 3.000 đô la mỗi tháng tiền thuê. Tuy nhiên, vào khoảng thời gian tòa nhà hoàn thành, nền kinh tế địa phương bước vào thời kỳ suy thoái kinh tế không lường trước được. Kết quả là, tiền thuê thực tế hàng tháng cho mỗi căn hộ chỉ là 2.000 đô la, không phải là 3.000 đô la như mong đợi. Việc mất thu nhập này khiến nhà phát triển không thể trả được khoản vay ngân hàng cấp cao.

Trung tâm vùng của dự án căn hộ cũng là đơn vị quản lý vốn của NCE và là đơn vị liên kết của nhà phát triển. Nhà quản lý vốn có trách nhiệm ủy thác đối với các nhà đầu tư EB-5 của mình. Tuy nhiên, với tư cách là đơn vị liên kết của nhà phát triển, họ có xung đột lợi ích. Nhà phát triển sẽ muốn thực hiện các hành động để bảo vệ lợi ích tài chính của riêng mình. Trong trường hợp như vậy, các nhà đầu tư EB-5 có thể không nhận được khoản thanh toán lãi hoặc khoản hoàn trả vốn đầu tư kịp thời.

Đối với bất kỳ nhà đầu tư nào, tình huống như trình bày ở trên là không mong muốn. Tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư EB-5, thất bại về mặt tài chính của một dự án cũng có thể ảnh hưởng đến việc tạo việc làm EB-5. Mỗi nhà đầu tư EB-5 phải tạo ra ít nhất 10 việc làm toàn thời gian mới tại Hoa Kỳ thông qua khoản đầu tư của mình. Nếu không làm như vậy, nhà đầu tư sẽ không đủ điều kiện nhận thẻ xanh vĩnh viễn của Hoa Kỳ.

Ngược lại, khi các trung tâm vùng hoạt động như các nhà quản lý vốn vẫn độc lập với các nhà phát triển dự án, họ sẽ không phải chịu những xung đột như vậy. Các trung tâm vùng độc lập có nhiều khả năng phục vụ lợi ích của các nhà đầu tư EB-5 của họ hơn. Trong ví dụ trên, một trung tâm vùng độc lập có thể buộc nhà phát triển phải bán các tài sản khác để trả nợ cho các nhà đầu tư EB-5 một cách kịp thời. Một trung tâm vùng cũng có thể đàm phán thay mặt cho các nhà đầu tư EB-5 của mình để đảm bảo tạo ra đủ việc làm.

3. Yêu cầu minh bạch mới đối với các trung tâm vùng theo Đạo luật cải cách và Liêm chính EB-5 năm 2022

Vào ngày 15 tháng 3 năm 2022, Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 (RIA) năm 2022 đã đưa ra một số quy định mới để đảm bảo rằng các trung tâm vùng quản lý vốn EB-5 của các nhà đầu tư một cách minh bạch. RIA yêu cầu các trung tâm vùng phải lập báo cáo hàng năm về tất cả vốn EB-5 của họ trên mỗi NCE. USCIS cũng sẽ tiến hành kiểm toán thường xuyên hơn đối với các trung tâm vùng.

USCIS hiện có thể phạt các trung tâm vùng không tuân thủ lên đến 10% vốn huy động được. Các trung tâm vùng không tuân thủ thậm chí có thể bị chấm dứt. Các biện pháp nêu trong RIA khiến các tiêu chuẩn của trung tâm vùng trở thành một cân nhắc thiết yếu hơn đối với các nhà đầu tư EB-5. Các trung tâm vùng hoạt động như các nhà quản lý vốn có xung đột lợi ích làm tăng nguy cơ không tuân thủ. Rủi ro đó chuyển trực tiếp sang các nhà đầu tư.

Các nhà đầu tư EB-5 nên xem xét cẩn thận các tài liệu dự án để tìm ra các thông tin về bất kỳ mối quan hệ tài chính nào giữa trung tâm vùng và đơn vị phát triển dự án. Các thông tin như vậy cũng được yêu cầu trong hồ sơ dự án và đơn I-956 của trung tâm vùng. Các nhà đầu tư EB-5 nên tránh bất kỳ dự án nào có mối liên kết giữa trung tâm vùng và đơn vị phát triển dự án vì một dự án như vậy sẽ có nhiều rủi ro hơn. Các nhà đầu tư EB-5 không nên đầu tư vào một dự án nếu các tài liệu của dự án không có thông tin xung đột lợi ích rõ ràng.

Xem thêm: Giới hạn mới về tạo việc làm gián tiếp: Các dự án xây dựng EB-5 có thể thích ứng như thế nào?

Tạo kế hoạch kinh doanh EB-5 tuân thủ các yêu cầu của chương trình đầu tư

4. Tìm kiếm các dự án EB-5 rủi ro thấp đòi hỏi phải đánh giá cẩn thận

Sau khi chương trình trung tâm vùng được tái thẩm quyền, người nước ngoài háo hức đầu tư thông qua chương trình EB-5. Các dự án trung tâm vùng hấp dẫn hơn vì tiêu chí tạo việc làm dễ hơn và sự an toàn đi kèm với thành tích thành công của trung tâm vùng.

Các nhà đầu tư EB-5 nên đọc kỹ tất cả các thông tin trong tài liệu của dự án EB-5. Các nhà đầu tư nên đặc biệt chú ý đến mối quan hệ giữa các đơn vị. Bất kỳ mối quan hệ tài chính, quyền sở hữu chung hoặc liên kết nào giữa trung tâm vùng của dự án và nhà phát triển đều tạo ra xung đột lợi ích cố hữu. Các nhà đầu tư EB-5 nên tránh các dự án có xung đột như vậy.

Nói như vậy, mối quan hệ làm việc lâu dài giữa các đơn vị có thể là tích cực. Các trung tâm vùng và nhà phát triển thường xuyên hợp tác để tạo ra các dự án thành công có nghĩa là ít rủi ro hơn cho các nhà đầu tư EB-5. Trong những tình huống như thế này, điều quan trọng là trung tâm vùng thực sự độc lập với nhà phát triển.

Đối với công dân nước ngoài tìm kiếm khoản đầu tư vào trung tâm vùng EB-5, chìa khóa là tìm các dự án có trung tâm vùng độc lập. Việc lựa chọn một dự án có trung tâm vùng độc lập của bên thứ ba sẽ làm giảm khả năng xảy ra xung đột lợi ích giữa trung tâm vùng và các đơn vị khác. Khi trung tâm vùng độc lập, kết quả nhập cư của các nhà đầu tư EB-5 có nhiều khả năng tích cực hơn.

Đăng ký tư vấn

HỌ TÊN

E-MAIL

SỐ ĐIỆN THOẠI

CÂU HỎI GỢI Ý

CÂU HỎI KHÁC

Tôi đồng ý chuyển thông tin

Gửi