Kiểm tra 4 yếu tố chính để tránh mất tiền khi đầu tư EB-5

2025-04-03 12:49:43

|Share via:

Kiểm tra 4 yếu tố chính để tránh mất tiền khi đầu tư EB-5

Hầu hết các nhà đầu tư EB-5 chủ yếu quan tâm đến việc lấy thẻ xanh. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng muốn lấy lại tiền của mình và kiếm được lợi nhuận từ khoản đầu tư đó. Nhập cư thành công là lý do duy nhất để chọn đầu tư EB-5 thay vì các loại hình đầu tư khác.

An toàn nhập cư và tài chính là 2 yếu tố luôn song hành với nhau, được ưu tiên hàng đầu khi lựa chọn dự án đầu tư. Đối với một số nhà đầu tư EB-5, mất 800.000 đô la chỉ là một thất bại nhỏ, nhưng đối với hầu hết các nhà đầu tư EB-5, khoản lỗ như vậy sẽ là thảm họa. Bạn xứng đáng có một dự án mà tiền của bạn được an toàn nhất có thể. Một dự án thành công về mặt tài chính có khả năng tạo ra việc làm cần thiết để bạn có được thẻ xanh.

Trong bài viết này, chúng ta sẽ xem xét 4 mục thẩm định chính mà nhà đầu tư cần cân nhắc để tránh mất khoản đầu tư EB-5 của mình. Đầu tiên, chúng ta sẽ xem xét yếu tố quan trọng nhất đối với sự an toàn tài chính đó là chất lượng bên vay. Tiếp theo, chúng ta sẽ xem xét cách chi phí tài chính có thể chỉ ra mức độ rủi ro của một dự án. Sau đó, chúng ta sẽ thảo luận về tầm quan trọng của tính độc lập trong việc tránh xung đột lợi ích không cần thiết. Và cuối cùng, chúng ta sẽ xem xét cách lợi nhuận có thể chỉ ra tính an toàn tài chính của một dự án.

1. Chất lượng bên vay

Hầu hết các dự án EB-5 được cấu trúc dưới dạng các khoản vay. Điều này có nghĩa là tiền từ các nhà đầu tư EB-5 sẽ được quỹ đầu tư cho vay với bên vay là các công ty đang phát triển dự án. Câu hỏi chính là liệu bên vay có thể trả khoản vay này khi đến hạn hay không.

Để xác định chất lượng của bên vay, bạn cần xem xét thành tích trong quá khứ của bên vay.

Bên vay đã hoàn thành thành công bao nhiêu dự án?
Họ có bao nhiêu kinh nghiệm hoàn thành các dự án như dự án EB-5?
Tổng số tiền công ty đã vay là bao nhiêu?
Họ có lịch sử vay và hoàn trả đúng hạn không?
Họ đã từng vỡ nợ chưa?
Bên vay đang sử dụng tài sản nào để đảm bảo cho khoản vay (nếu có)?

Việc tìm một bên vay có thành tích đã được chứng minh là điều cần thiết.

1.1. Kinh nghiệm phát triển dự án

Một trong những cách nhanh nhất để đánh giá chất lượng của bên vay là xem xét kinh nghiệm của họ. Bên vay đã hoàn thành bao nhiêu dự án tương tự? Mặc dù thành công trong quá khứ không đảm bảo thành công trong tương lai, nhưng thành tích đã được chứng minh cho thấy công ty biết cách lập kế hoạch và thực hiện các dự án của mình.

Bạn nên xem xét thành tích trước đó của công ty phát triển để đảm bảo rằng công ty đã hoàn thành thành công các dự án tương tự trong quá khứ. Nếu công ty mới, hãy xem thành tích trước đó của những người quản lý công ty. Càng có nhiều dự án tương tự được bên vay hoàn thành thành công thì càng tốt.

1.2. Lịch sử vay và hoàn trả

Một cách khác để đánh giá chất lượng bên vay là xem xét số tiền mà công ty đã vay và đã hoàn trả. Lịch sử hoàn trả của công ty cho biết khả năng công ty đó trả lại khoản đầu tư của bạn.

Ví dụ, nếu một công ty chưa bao giờ vay và trả bất kỳ khoản tiền nào, rủi ro khi đầu tư vào công ty này cao hơn vì công ty không có thành tích nào để bạn cân nhắc. Nói cách khác, bạn không có bằng chứng nào cho thấy công ty sẽ hoàn trả đúng hạn. Mặt khác, nếu một công ty đã vay hàng tỷ đô la và trả từng xu đúng hạn, bạn có đủ bằng chứng cho thấy công ty sẽ hoàn trả. Đầu tư vào một công ty như thế này thường có rủi ro thấp hơn.

Bạn nên đặc biệt chú ý đến các vụ phá sản, tịch biên tài sản hoặc các vấn đề tương tự trước đây. Hãy chắc chắn nghiên cứu cả công ty và những người đang quản lý công ty.

Xem thêm: Tránh xung đột lợi ích giữa luật sư di trú EB-5 và các trung tâm vùng

1.3. Giá trị và sự đa dạng của tài sản để đảm bảo cho khoản vay

Đối với các khoản vay EB-5, bảo đảm khoản vay càng mạnh thì chất lượng của bên vay càng cao. Bên vay chất lượng thấp sẽ cung cấp bảo đảm khoản vay tối thiểu. Một số trung tâm vùng và dự án EB-5 có thể tuyên bố rằng các khoản vay EB-5 không thể được bảo đảm, nhưng điều này không đúng. Chương trình EB-5 cho phép các khoản vay được bảo đảm và các khoản vay EB-5 tốt nhất phải được bảo đảm.

Nhưng không phải mọi khoản vay EB-5 đều có bảo đảm như nhau.

Một số dự án có thể cung cấp cam kết về quyền sở hữu cổ phần trong công ty dự án. Mặc dù cam kết về quyền sở hữu cổ phần tốt hơn không có gì, nhưng nó có thể dẫn đến sự bảo vệ hạn chế cho các nhà đầu tư EB-5. Các dự án khác có thể cung cấp thế chấp đối với bất động sản đang được phát triển làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Thế chấp làm giảm rủi ro cho nhà đầu tư EB-5 vì bên cho vay có thể chiếm hữu bất động sản trong trường hợp vỡ nợ.

Tuy nhiên, các dự án tốt nhất có bảo lãnh hoàn trả khoản vay từ những bên bảo lãnh có vốn hóa tốt với tài sản đa dạng. Bên bảo lãnh có vốn hóa tốt là người có đủ vốn chủ sở hữu ròng để trang trải toàn bộ số dư của khoản vay. Bên bảo lãnh có tài sản đa dạng là người có nhiều hơn một loại tài sản được sử dụng làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Về bản chất, vốn chủ sở hữu ròng và tính đa dạng của tài sản càng cao thì càng tốt.

1.4. Hồ sơ của dự án cụ thể

Chất lượng của bên vay cũng sẽ phụ thuộc vào một số chi tiết của dự án.

Nguồn tài trợ cho dự án là gì? Nếu dự án không được tài trợ bởi ngân hàng hoặc nhà đầu tư tổ chức, điều này có thể cho thấy dự án không có uy tín tín dụng và rủi ro cao hơn.

Đã có đủ nguồn tài chính chưa? Nếu chưa, bạn cần cân nhắc khả năng nhà phát triển có thể đảm bảo đủ nguồn tài chính để hoàn thành dự án hay không.

Bên vay có vốn chủ sở hữu trong dự án không? Nếu không, tất cả rủi ro sẽ do các nhà đầu tư gánh chịu. Ngược lại, khi một nhà phát triển có vốn chủ sở hữu trong các dự án của mình, họ có động lực mạnh mẽ hơn để thành công.

Dự án ở trong một thị trường đang phát triển hay đang suy thoái? Nếu thị trường đang suy thoái, dự án có nguy cơ thất bại cao hơn. Dự án có thể hoàn thành thành công, nhưng có thể không được tiếp thị và có thể mất tiền.

Việc xây dựng đã được tiến hành chưa? Nếu dự án đã được xây dựng, tiền đang chảy vào dự án. Một dự án bị kẹt trong giai đoạn lập kế hoạch sẽ rủi ro hơn vì có thể không bao giờ được tài trợ đầy đủ. Nếu chỉ có vốn EB-5 đổ vào một dự án và dự án không được hoàn thành, số tiền đó có khả năng sẽ bị mất.

1.5. Tính minh bạch của nhà phát triển và dự án

Tính minh bạch là yếu tố chính quyết định chất lượng bên vay. Bạn không thể biết bên vay có chất lượng cao hay không trừ khi họ cho bạn quyền truy cập vào tất cả thông tin bạn cần.

Bên vay chất lượng cao không có gì để che giấu và sẽ cung cấp cho bạn mọi thông tin bạn cần để đưa ra quyết định sáng suốt. Lý do duy nhất để che giấu thông tin là để che giấu vấn đề.

2. Chi phí tài chính

Trong khi chất lượng bên vay phản ánh hồ sơ quá khứ của nhà phát triển, chi phí tài trợ là một chỉ số quan trọng cho thấy mức độ rủi ro của chính dự án. Một nhà phát triển sẽ dành nhiều thời gian và công sức để đảm bảo nguồn tài trợ có chi phí thấp nhất có thể từ các ngân hàng và nhà đầu tư.

2.1. Lãi suất

Các ngân hàng và nhà đầu tư tổ chức ấn định lãi suất dựa trên mức độ rủi ro mà họ nhận thấy. Rủi ro càng cao, họ càng muốn được trả nhiều hơn. Bằng cách so sánh chi phí tài trợ của nhiều dự án, bạn sẽ có thể cảm nhận được mức độ rủi ro của từng dự án so với các dự án khác. Ví dụ, nếu một dự án có khoản vay cao cấp với lãi suất là 15% và một dự án khác có khoản vay cao cấp với lãi suất là 8%, thì dự án có lãi suất cao hơn có khả năng rủi ro cao hơn.

2.2. Vị trí các khoản vay

Vì chi phí tài trợ gắn liền với rủi ro, nên vị trí của khoản vay trong cơ cấu vốn sẽ tác động đến chi phí của nó. Khoản vay cao cấp nằm ở vị trí đầu tiên, có nghĩa là khoản vay này sẽ là khoản vay đầu tiên được hoàn trả và do đó có rủi ro thấp nhất. Khoản vay này sẽ có lãi suất thấp hơn các hình thức vay khác.

Khi một dự án không thể đảm bảo toàn bộ nguồn tài chính của mình thông qua vốn chủ sở hữu của nhà phát triển và khoản vay cấp cao, dự án sẽ tìm kiếm nguồn tài chính bổ sung thông qua khoản vay trung gian. Loại khoản vay này có thể đến từ ngân hàng hoặc một loại bên cho vay khác. Chi phí tài chính của khoản vay trung gian cao hơn vì nó có mức độ ưu tiên hoàn trả thấp hơn so với khoản vay cấp cao, nghĩa là rủi ro cao hơn. Nếu có vấn đề gì xảy ra với dự án, khoản vay cấp cao sẽ được hoàn trả trước và khoản vay trung gian có thể không được hoàn trả đầy đủ, nếu nó được hoàn trả.

Bằng cách xem xét cơ cấu vốn, bạn có thể nhanh chóng thấy được vị trí phù hợp của nguồn tài chính EB-5 và rủi ro của khoản đầu tư so với khoản vay cấp cao và bất kỳ khoản vay trung gian nào. Nếu vốn EB-5 thay thế khoản vay cấp cao, rủi ro sẽ thấp hơn so với khi EB-5 thay thế khoản vay trung gian.

Xem thêm: Cách chọn nhà phát triển dự án EB-5 đáng tin cậy

Vai trò của người quản lý vốn bên thứ ba theo Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 năm 2022

2.3. Minh bạch tài chính

Toàn bộ vốn phải được công bố minh bạch cho các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng trước khi họ đầu tư. Bạn nên xem xét kỹ lưỡng vốn để hiểu mức độ rủi ro mà khoản đầu tư EB-5 phải gánh chịu.

Bạn cũng nên tìm kiếm những mối quan tâm tiềm ẩn trong cơ cấu vốn. Một số nhà phát triển thổi phồng giá trị đất đai để làm như họ đã đầu tư nhiều vốn chủ sở hữu hơn thực tế. Đôi khi, khoản vay EB-5 được tiếp thị là khoản vay cấp cao, nhưng trên thực tế, khoản vay EB-5 bắt đầu là khoản vay trung gian và chỉ trở thành khoản vay cấp cao nếu đạt được các mốc cụ thể, đôi khi rất khó xảy ra.

Ngoài ra, khoản vay EB-5 có thể bắt đầu ở vị trí cấp cao, nhưng nó có thể trở thành khoản vay cấp thấp hơn khoản vay cấp cao mới hoặc khoản vay khác nếu không có đủ số tiền vay EB-5 trong một khoảng thời gian cụ thể để đáp ứng nhu cầu vốn liên tục của dự án.

Bạn sẽ cần phải xem xét cẩn thận các tài liệu pháp lý và tài chính của dự án để đảm bảo rằng nhà phát triển và trung tâm vùng minh bạch về vấn đề tài chính. Đặt những câu hỏi cụ thể về việc vốn chủ sở hữu của nhà phát triển là tiền mặt hay giá trị đất đai. Hỏi về vị trí của nguồn tài trợ EB-5 trong cơ cấu vốn và liệu vị trí đó có thể thay đổi hay không. Và quan trọng là, hãy đảm bảo trả lời những câu hỏi này bằng văn bản.

Nếu không có kiến thức nền về tài chính, bạn có thể thấy khó so sánh lãi suất, hiểu được vị trí của nguồn tài trợ EB-5 và cảm nhận được khi có điều gì đó bị che giấu hoặc không ổn. Bạn nên dành thời gian để nghiên cứu, đặt câu hỏi và thực sự hiểu về nguồn tài trợ của dự án trước khi đầu tư. Các nhà đầu tư EB-5 cũng nên nhờ luật sư di trú của mình tham gia vào quá trình lựa chọn dự án. Mặc dù luật sư di trú không thể cung cấp lời khuyên về đầu tư, nhưng luật sư đó có thể tư vấn về các khía cạnh liên quan đến nhập cư của dự án EB-5 và tác động của chúng đến khả năng thành công của thẻ xanh.

3. Độc lập

Theo Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 năm 2022, mọi xung đột lợi ích đều cần phải được tiết lộ. Do đó, một dự án EB-5 phải tiết lộ mọi xung đột lợi ích tiềm ẩn giữa trung tâm vùng, nhà đầu tư EB-5 và nhà phát triển. Mặc dù những xung đột này được pháp luật cho phép, ngay cả khi chúng được tiết lộ đúng cách, điều đó không có nghĩa là bạn nên chấp nhận chúng. Nếu cùng một nhóm quản lý trung tâm vùng, nhà đầu tư EB-5 đóng vai trò là bên cho vay, bên vay và công ty phát triển, điều này sẽ tạo ra xung đột lợi ích gây ra rủi ro rất lớn cho các nhà đầu tư EB-5 nếu có vấn đề gì xảy ra với dự án.

3.1. Xung đột lợi ích giữa các trung tâm vùng, nhà đầu tư EB-5 và nhà phát triển

Trong khoản đầu tư vào trung tâm vùng EB-5, hai đơn vị chính cần xem xét là doanh nghiệp thương mại mới (NCE) và đơn vị tạo việc làm (JCE). NCE thường là quan hệ đối tác do trung tâm vùng quản lý, nhận tiền của nhà đầu tư EB-5. Sau đó, NCE đầu tư vốn EB-5 vào JCE, trực tiếp hoặc thông qua một đơn vị vay riêng biệt. JCE do nhà phát triển quản lý.

Sau đó, trung tâm vùng sẽ đưa ra quyết định thay mặt cho các nhà đầu tư EB-5. Do đó, trung tâm được cho là sẽ đưa ra quyết định phản ánh lợi ích của các nhà đầu tư EB-5. Mặt khác, nhà phát triển sẽ đưa ra quyết định dựa trên lợi ích tài chính của riêng mình. Những lợi ích này thường phù hợp với nhau, mọi người đều muốn dự án thành công. Nhưng nếu dự án gặp vấn đề hoặc thất bại, lợi ích của các nhà đầu tư EB-5 sẽ xung đột với lợi ích của nhà phát triển.

Một số dự án EB-5 được tích hợp theo chiều dọc, nghĩa là trung tâm vùng được quản lý bởi cùng những người quản lý nhà phát triển. Nếu một dự án như vậy gặp vấn đề, trung tâm vùng và nhà phát triển có thể sẽ làm việc vì lợi ích của riêng họ, có thể gây thiệt hại cho các nhà đầu tư EB-5. Ví dụ, một trung tâm vùng như vậy không có khả năng kiện nhà phát triển để lấy lại vốn của nhà đầu tư EB-5 vì cả hai công ty đều do cùng một người quản lý. Do đó, các dự án EB-5 tích hợp theo chiều dọc gây ra rủi ro cho các nhà đầu tư EB-5.

Mặt khác, một trung tâm vùng độc lập sẽ hoạt động để bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư EB-5. Trong trường hợp dự án gặp vấn đề, trung tâm vùng và các nhà đầu tư EB-5 có lợi ích thống nhất tách biệt với lợi ích của nhà phát triển. Thành công về mặt tài chính của trung tâm vùng gắn liền với thành công của các nhà đầu tư EB-5. Do đó, trung tâm vùng có quyền lợi cố hữu để hành động thay mặt cho các nhà đầu tư EB-5.

3.2. Xung đột lợi ích với luật sư di trú

Cấu trúc một khoản đầu tư EB-5 rất phức tạp. Thông thường, một trung tâm vùng sẽ thuê một luật sư về nhập cư EB-5 để đảm bảo dự án tuân thủ các quy tắc của chương trình EB-5. Nếu một nhà đầu tư EB-5 trong dự án đó thuê cùng một luật sư, điều này sẽ tạo ra xung đột lợi ích. Nếu lợi ích của trung tâm vùng khác với lợi ích của nhà đầu tư, luật sư sẽ buộc phải lựa chọn giữa họ.

Bạn nên tránh thuê bất kỳ luật sư nào đại diện cho bạn với tư cách là nhà đầu tư EB-5 nếu họ cũng đại diện cho trung tâm vùng của dự án mà bạn đang đầu tư. Bạn muốn một luật sư sẽ bảo vệ quyền lợi của bạn, chứ không phải quyền lợi của trung tâm vùng.

Luật sư được yêu cầu tiết lộ bất kỳ xung đột lợi ích tiềm ẩn nào. Mặc dù vậy, trước khi thuê luật sư, bạn nên hỏi bằng văn bản xem người đó đã từng làm việc hay đang làm việc với trung tâm vùng hay chưa. Đây là một câu hỏi đơn giản và nếu câu trả lời là có, hãy tìm một luật sư khác.

4. Lợi nhuận của dự án

Trong khi chất lượng bên vay liên quan đến thành tích của nhà phát triển và chi phí tài chính liên quan đến rủi ro được nhận thức của dự án, lợi nhuận liên quan đến doanh thu hiện tại và tương lai của dự án. Khái niệm này khá đơn giản, nếu dự án có lợi nhuận, bạn có khả năng được hoàn trả. Ngược lại, nếu dự án không có lợi nhuận, bạn có khả năng mất tiền.

4.1. Lợi nhuận hiện tại và tương lai

Đối với các dự án bất động sản, lợi nhuận khá đơn giản. Để tìm ra lợi nhuận, hãy lấy giá bán và trừ đi chi phí đất cộng với chi phí xây dựng.

Các dự án EB-5 tốt nhất đã có lãi. Nếu một dự án đã có lãi, khả năng nhà phát triển hoàn trả khoản vay EB-5 sẽ cao hơn nhiều. Điều quan trọng cần cân nhắc là liệu dự án có tiếp tục có lãi hay không.

Còn nếu một dự án đang trong giai đoạn phát triển ban đầu, có thể nó vẫn chưa có lãi. Cân nhắc chính đối với một dự án như thế này là liệu nó có khả năng sinh lãi hay không và mất bao lâu để có lãi. Bạn cần tìm kiếm những dấu hiệu rõ ràng cho thấy dự án có khả năng sinh lãi trong tương lai.

Dự án có bán hàng hay tiền đặt cọc không hoàn lại không?
Có nhu cầu rõ ràng trong khu vực cho dự án không?

Bạn nên xem xét bất kỳ tài liệu khả thi nào về thị trường do dự án cung cấp và sau đó tự nghiên cứu thị trường địa phương để xác minh thông tin này.

4.2. Hoàn trả khoản vay phụ thuộc vào lợi nhuận

Các điều khoản hoàn trả của một dự án EB-5 rất quan trọng cần cân nhắc. Bạn cũng nên cân nhắc thời hạn vay đã hứa và tỷ lệ hoàn vốn. Tuy nhiên, điều quan trọng không phải là so sánh những gì các dự án hứa hẹn mà là đánh giá những gì chúng thực sự có thể mang lại.

Nếu một dự án hứa sẽ hoàn trả trong 4 năm, bạn cần hỏi khả năng thực hiện lời hứa đó là bao nhiêu. Nếu dự án đó không thành công về mặt kinh tế và không tạo ra lợi nhuận, bạn sẽ không có khả năng được hoàn trả trong khoảng thời gian đã hứa, chứ đừng nói đến việc nhận được bất kỳ khoản lợi nhuận đầu tư nào đã hứa.

Đăng ký tư vấn

HỌ TÊN

E-MAIL

SỐ ĐIỆN THOẠI

CÂU HỎI GỢI Ý

CÂU HỎI KHÁC

Tôi đồng ý chuyển thông tin

Gửi