Tại sao các nhà đầu tư EB-5 nên tránh các dự án không có nguồn tài chính được bảo đảm?
Các dự án EB-5 không được tài trợ đầy đủ có thể gây ra rủi ro cao cho những người nộp đơn xin thị thực EB-5.
Thị trường tài chính trên toàn thế giới, đặc biệt là ở Hoa Kỳ, đang phải đối mặt với sự suy thoái rõ rệt vào năm 2023. Lãi suất tăng cao cần thiết để ngăn chặn lạm phát sẽ làm chậm tăng trưởng kinh tế ở Hoa Kỳ và đã chứng minh là có hại cho thị trường tài chính.
Xu hướng này, dự kiến sẽ tiếp tục trong suốt năm nay, có những tác động quan trọng đến ngành phát triển bất động sản và đến cả lĩnh vực đầu tư EB-5.
Để đủ điều kiện nhận thẻ xanh Hoa Kỳ, các nhà đầu tư EB-5 phải tạo ra 10 việc làm từ vốn của họ, thường được đầu tư vào các dự án phát triển bất động sản. Hơn nữa, các quy định của chương trình EB-5 không cho phép người nộp đơn xin thị thực EB-5 nhận được bất kỳ bảo đảm hoàn trả nào theo hợp đồng.
Hai chính sách này tạo ra mức độ rủi ro về nhập cư và tài chính nhất định cho các nhà đầu tư EB-5.
Do tình hình kinh tế bất ổn, hiện nay, việc đầu tư vào các dự án đã được tài trợ đầy đủ trở nên quan trọng hơn bao giờ hết đối với những người nộp đơn xin thị thực EB-5. Cơ hội nhập cư vào Hoa Kỳ và nhận được lợi nhuận kịp thời cho số vốn của các nhà đầu tư EB-5 phụ thuộc vào việc đầu tư vào một dự án có cơ cấu vốn vững chắc.
1. Lãi suất tăng tạo ra viễn cảnh u ám cho thị trường tài chính Hoa Kỳ
Vào ngày 1 tháng 2, Cục Dự trữ Liên bang đã công bố một đợt tăng lãi suất nữa, nâng lên mức 4,50% - 4,75%. Đây là một trong những mức lãi suất cao nhất của Hoa Kỳ kể từ cuộc khủng hoảng thị trường nhà ở năm 2007 - 2008, một biện pháp cần thiết trong bối cảnh lạm phát gia tăng.
Đồng thời, lãi suất cao hơn khiến việc vay vốn trở nên đắt đỏ hơn, từ đó cản trở tăng trưởng kinh tế và nhu cầu. Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Jerome Powell đã lưu ý rằng Fed sẽ “tính đến việc thắt chặt tích lũy của chính sách tiền tệ” và “độ trễ mà chính sách tiền tệ ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế”.
Lãi suất cao hơn đã có tác động đáng chú ý đến thị trường tài chính Hoa Kỳ vào năm 2022: theo chỉ số FT Wilshire all-cap, cổ phiếu đã mất 12 nghìn tỷ đô la vốn hóa thị trường từ tháng 1 đến tháng 10 năm 2022. Tương tự như vậy, S&P 500 đã giảm khoảng 12% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng 10 năm 2022.
Chiến lược gia trưởng về cổ phiếu Hoa Kỳ của Morgan Stanley, Michael Wilson, dự đoán rằng S&P 500 có thể giảm thêm 20% vào năm 2023. Để chứng minh cho dự đoán của ông, báo cáo thu nhập quý 4 được công bố vào tháng 1 năm 2023 cho thấy thu nhập trên mỗi cổ phiếu của các công ty thuộc S&P 500 giảm 5% so với cùng kỳ năm trước.
Vào ngày 6 tháng 2 năm 2023, Phó chủ tịch Ngân hàng Bank of America Keith Banks đã đưa ra quan điểm của mình về hướng đi của nền kinh tế Hoa Kỳ trong năm nay: “Chúng tôi cho rằng khi nền kinh tế chậm lại, doanh thu cũng sẽ chậm lại và kết quả là, bạn sẽ bắt đầu gặp phải một số áp lực về biên lợi nhuận và đòn bẩy hoạt động tiêu cực, không có yếu tố nào trong số này tốt cho thu nhập”.
Ngoài ra, tờ Economist nhận xét rằng, xét đến những tổn thất lớn này, “thật khó để không cảm thấy lo lắng” về những gì sẽ xảy ra với thị trường trong những tháng tới.
Việc tăng lãi suất rõ ràng sẽ tiếp tục trong thời điểm hiện tại, vì Powell gần đây đã tuyên bố rằng "còn quá sớm để nghĩ đến việc tạm dừng".
2. Tác động đến ngành phát triển bất động sản
Với chi phí tín dụng tăng cao, ngành phát triển bất động sản sẽ ngày càng khó khăn hơn trong việc đảm bảo các khoản vay mới để tài trợ cho các dự án của mình, ngay cả từ các ngân hàng lớn.
Giám đốc điều hành Morgan Stanley Betsy Graseck thừa nhận rằng khả năng đảm bảo khoản vay ít có khả năng xảy ra hơn đáng kể do lãi suất tăng: “Trong cuộc khảo sát các cán bộ cho vay cấp cao gần đây nhất, mọi câu hỏi họ hỏi các chủ ngân hàng về điều kiện tài chính đều chuyển sang thắt chặt, tất cả cùng một lúc. Tôi chưa từng thấy điều đó trước đây.”
Việc tài trợ cho một dự án phát triển bất động sản đã trở nên quá tốn kém trong hầu hết các trường hợp, và tình trạng thiếu hụt các bên cho vay có vốn để mạo hiểm chắc chắn sẽ khiến những tháng tiếp theo trở nên khó khăn đối với lĩnh vực bất động sản. Một số ngân hàng lớn, bao gồm Wells Fargo, đã vượt quá mức trần cho vay của họ, và các tổ chức tài chính hàng đầu khác, chẳng hạn như JPMorgan và Bank of America, đã tạm dừng tài trợ cho các dự án bất động sản thương mại.
Xu hướng này, bắt đầu vào giữa năm 2022 và tiếp tục đến năm 2023, diễn ra sau một quý đầu tiên đặc biệt sôi động vào năm 2022, trong đó các ngân hàng Hoa Kỳ đã tài trợ 316 tỷ đô la cho các khoản vay phát triển bất động sản. Chuyên gia ngân hàng đầu tư bất động sản Michael Van Konynenburg tuyên bố rằng "hiện có nhiều sự thận trọng hơn do bất ổn kinh tế khi Fed thắt chặt".
3. Tác động đến các dự án phát triển bất động sản EB-5
Hầu hết những người nộp đơn xin thị thực EB-5 đầu tư vào phát triển bất động sản để đủ điều kiện xin thẻ xanh Hoa Kỳ. Chương trình EB-5 yêu cầu những người nộp đơn xin thị thực EB-5 phải đầu tư ít nhất 800.000 đô la.
Xét đến cam kết tài chính liên quan, những người nộp đơn xin thị thực EB-5 tìm kiếm các dự án có nhiều khả năng đáp ứng các yêu cầu về nhập cư của chương trình EB-5 và thành công về mặt tài chính.
Tuy nhiên, triển vọng kinh tế hiện tại khiến các dự án EB-5 chưa được bảo đảm tài chính nên cực kỳ rủi ro đối với các nhà đầu tư. Với chi phí tín dụng cao và các ngân hàng lớn không có khả năng cho vay, các dự án như vậy rất khó có thể hoàn thành, rất khó để tạo ra 10 việc làm cho mỗi nhà đầu tư EB-5 và giúp các nhà đầu tư có thể nhập cư Hoa Kỳ và nhận được lợi nhuận từ số tiền của họ.
Điều quan trọng nhất mà các nhà đầu tư EB-5 cần lưu ý là các dự án chưa được một ngân hàng lớn bên thứ ba bảo đảm khoản vay cấp cao có rủi ro cực kỳ cao.
Các dự án phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn EB-5 thậm chí còn rủi ro hơn: nếu các dự án này không huy động được toàn bộ số vốn EB-5 dự kiến, rất có khả năng chúng sẽ thất bại ngay từ đầu.
Một số ngành bất động sản cũng tạo ra rủi ro cao hơn đối với các nhà đầu tư EB-5. Điều này đặc biệt đúng đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản cao cấp, cả hai đều đòi hỏi chi phí trả trước đáng kể trước khi tạo ra doanh thu. Hơn nữa, các loại tài sản bất động sản này phụ thuộc vào dự báo nhu cầu có thể thấp hơn đáng kể so với dự kiến, vì suy thoái kinh tế sắp tới có thể sẽ tác động tiêu cực đến du lịch và bất động sản cao cấp.
Kết quả của những xu hướng này là các dự án bất động sản cao cấp và dịch vụ khách sạn khó có thể nhận được nguồn vốn mới.
Xem thêm: Thỏa thuận giữa các bên cho vay và vai trò của họ trong các dự án EB-5
Giới hạn mới về tạo việc làm gián tiếp: Các dự án xây dựng EB-5 có thể thích ứng như thế nào?
4. Làm thế nào để nhà đầu tư EB-5 có thể xác định các dự án an toàn?
Sự khó khăn trong lĩnh vực bất động sản thương mại khiến các nhà đầu tư EB-5 phải lựa chọn những dự án an toàn, đã được tài trợ đầy đủ.
Các dự án đã được tài trợ đầy đủ cũng có lợi thế riêng biệt về mặt tạo việc làm. Hầu hết các dự án EB-5 tính toán việc tạo việc làm thông qua mô hình kinh tế lượng ước tính tạo việc làm dựa trên chi phí xây dựng. Các mô hình đầu vào - đầu ra kinh tế này thường ước tính tạo ra khoảng 10 việc làm cho mỗi 1 triệu đô la chi cho xây dựng.
Do đó, nếu người nộp đơn xin thị thực EB-5 đầu tư vào một dự án đã được tài trợ đầy đủ và đã bắt đầu xây dựng, một số hoặc tất cả các công việc cần thiết có thể đã được tạo ra. Các dự án như thế này sẽ giúp làm giảm rủi ro nhập cư của nhà đầu tư. Ngoài ra, nếu dự án đã được tài trợ đầy đủ bất kể số vốn EB-5 được huy động là bao nhiêu, thì rất có khả năng dự án sẽ hoàn thành và hoàn trả tiền cho nhà đầu tư kịp thời.
Nếu một dự án đáp ứng các tiêu chí trên, đã bắt đầu xây dựng và chủ yếu dựa vào nguồn tài trợ từ khoản vay cấp cao và vốn chủ sở hữu của nhà phát triển thì đây có thể là lựa chọn rủi ro thấp đối với các nhà đầu tư EB-5.
Muốn biết chắc chắn dự án EB-5 bạn đang cân nhắc đầu tư có được tài trợ đầy đủ hay không? Đơn giản, hãy gửi email bằng văn bản tới nhà tài trợ dự án EB-5 của vốn EB-5 và hỏi: “Ông/bà có thể xác nhận rằng dự án EB-5 này có khoản vay xây dựng cấp cao đã được thực hiện, khoản vay đó đã được cấp vốn và hiện đang trong tình trạng tốt không?”
Nếu nhà tài trợ dự án từ chối đưa ra bất kỳ văn bản nào, bạn nên tránh hoàn toàn dự án đó và nếu bạn nhận được câu trả lời bằng văn bản không phải là "Có, Có và Có" thì bạn nên loại dự án đó khỏi danh sách cân nhắc của mình trừ khi bạn sẵn sàng chấp nhận rủi ro nhập cư và tài chính cao hơn đối với khoản đầu tư EB-5 của mình.
Đăng ký tư vấn
Bài viết liên quan
- Sử dụng khoản vay để đầu tư EB-5: Những điều cần biết về nguồn tiền đầu tư
- Các bên tham gia chủ chốt trong một giao dịch EB-5
- Tại sao một số hồ sơ EB-5 bị chậm trễ trong khi những hồ sơ khác thì không?
- Chúc mừng khách hàng nhận chấp thuận I-526E chỉ sau 6 tháng xét duyệt - Dự án ưu tiên Four Seasons – Trung tâm Vùng CanAm
- Chúc mừng khách hàng Loyalpass phỏng vấn thành công và nhận 8 visa định cư Mỹ trong dự án One&Only (Rural)
- Mỹ tạm dừng xử lý visa định cư đối với công dân từ 75 quốc gia
- Những nguyên tắc đầu tư bất động sản cốt lõi mà mọi nhà đầu tư EB-5 cần biết
- Cách theo dõi và xác minh việc làm trong các dự án EB-5
- Vì sao báo cáo hàng quý của dự án EB-5 lại quan trọng đối với nhà đầu tư?
- Chính phủ Hoa Kỳ mở rộng việc sử dụng AI trong xét duyệt hồ sơ nhập cư: Những lưu ý dành cho nhà tuyển dụng và nhà đầu tư